法律研究

法律實務 |“借名買房”合同效力問題及建議

作者: 李繼志、潘文波 類別: 法律研究 2021.12.15

在中國裁判文書網上,以“借名買房”為關鍵字進行搜索,可以發現,截至2021年12月,搜索結果超過一萬條。由此可見,借名買房引發的糾紛已經成為司法實踐當中頻發且亟須重視的問題。

借名買房蘊含諸多法律問題,如何處理由此產生的糾紛,在學術和司法實踐中爭議較大。在這些爭議中,最突出的是對借名買房合同有效性的認定以及對房屋產權歸屬問題的認定。

本文主要從學術觀點和司法判例角度,分析基於規避法律法規或政策目的下的借名買房合同是否有效。

一、“借名買房”的表現形式及原因
借名買房,通常表現為具有房屋購買意圖並實際出資的主體(“借名人”)借用他人(“出名人”)名義與賣方簽訂購房合同,並將出名人登記為房屋所有權人,實際由借名人佔有、使用房屋。

借名人實施借名買房行為,實踐中一般是基於以下幾點考慮:(1)為了規避政策;(2)為了爭取特定的購房價格優惠;(3)為了隱藏財產資訊。其中,基於規避政策目的考慮的借名買房較為常見。實踐中,主要體現為如下方面:為了規避地方房屋“限購”政策;為了規避銀行信貸政策;為了簡便手續,減少稅費,規避稅收政策。

二、借名買房合同的效力
合同的效力,又稱合同的法律效力,是指法律賦予依法成立的合同具有拘束當事人各方乃至第三人的強制力。我國的合同效力制度自設立至今已經發生了明顯的變化,總的趨勢是:第一,在認定合同的效力方面越來越尊重當事人的意思自治,減少公權力對合同效力的過度干預,更加貼近合同乃當事人合意的本質;第二,公序良俗作為認定合同是否有效的原則之一,其所占的比重更加趨近於合理,既不會過度干預合同當事人的私人利益,又不會導致犧牲公共利益來成就個人的利益追求;第三,合同是社會交易活動的重要環節,也是對交易的秩序及安全的保障,通過對合同的規範及合同效力的合理認定,實現更加切實地鼓勵交易的目的;第四,實踐中社會交易主體的創造力是無窮的,法律規定的預見力是有限的,合同效力方面亦是如此,合同效力的認定結果已從最初的有效與無效,衍生出可撤銷、效力待定、未生效等效力類型,共同構成了完整的效力模式。[1]

基於規避法律法規或政策目的下的借名買房合同是否有效,學術及司法裁判中存在兩種不同的認定。

(一)有效說
1.   學術觀點

持有效說觀點的學者認為借名買房不屬於以合法形式掩蓋非法目的的行為,不違反法律及行政法規的效力性強制性規定,並不一定損害社會公共利益,借名買房合同具有一般的合同約束力,應認定為有效合同。該等觀點的理由主要包括:

首先,借名買房不屬於以合法形式掩蓋非法目的的行為。法律的禁止性規定均比較確定,其範圍也有嚴格的界線,政府為抑制房價的過快上漲而頒發的相關限購政策並不在法律禁止性規定的範圍內,因此為了規避限購令、限購政策而買房的行為並不構成違反法律,因此不應屬於“以合法形式掩蓋非法目的”。[2]

其次,借名買房不違反法律及行政法規的效力性強制性規定。強制性規定可細分為效力性強制性規定與管理性強制性規定,只有在違反效力性強制性規定的情況下,才能將合同認定為無效。借名買房行為多數違反的法律法規或政策並非效力性強制性規定,因此不能徑直認定借名買房合同無效。

最後,借名買房並不一定損害社會公共利益。宏觀來看,借名買房是無購房資格的人借用限購範圍之外的人員的購房資格購買房屋,嚴格來講有購房資格的人將自己的購房資格轉移給無資格的他人,是對自己權利的放棄,而且並沒有增加享有購房資格的群體數量,社會並沒有因此轉讓行為而增加保障住房的壓力,因為該一指標本身就在政府應當承擔的範圍之內。[3] 

2.   司法判例
案例:金某訴董某房屋買賣合同糾紛案

案號:(2010)二中民終字第19950號

裁判法院:北京市第二中級人民法院

裁判時間:2010年11月19日

裁判要旨:在房地產調控過程中,當事人一方為規避銀行信貸政策而與另一方當事人簽訂的借名買房協議並未損害社會公眾利益,僅僅損害銀行單方面利益,應認定借名買房協議有效。

裁判節選:至於爭議焦點二,即《協議書》是否無效,董某堅持認為雙方“借名買房”的《協議書》系以合法形式掩蓋非法目的並損害社會公共利益,屬於無效合同,不能發生變更房屋所有權的效力。金某則認為,我國法律法規並不存在禁止性和限制性規定,更談不上損害社會公共利益。依據我國合同法的有關規定,認定合同無效應依據效力性禁止性規範。本案訴爭房屋購買、辦理貸款之時,人民銀行的部門規章規定商業銀行貸款首付款比例和利率水準應隨套數增加而大幅度提高。也就是說,金某、董某這種借名購房辦貸規避銀行信貸政策的行為,規避的是首付款的支付比例及利率水準。現董某上訴認為金某不應獲得訴爭房屋的所有權,法律依據不足,本院難以支持。原審法院依據當事人的真實意思表示確認訴爭房屋歸金某所有,並判令董某協助辦理過戶手續,並無不當,本院予以維持。

3.   相關法律及司法檔規定
《中華人民共和國民法典》第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效:(一)行為人具有相應的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律、行政法規的強制性規定,不違背公序良俗。

《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》(京高法發[2014]489號)第十條 借名買房的認定和處理:借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟,要求確認房屋歸其所有的,法院應當向其釋明,告知其可以提起合同之訴,要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。

(二)無效說
1.   學術觀點

持無效說觀點的學者,認為借名買房協議應為無效合同,其理由主要在於:借名買房合同以合法形式掩蓋非法目的;借名買房合同違反法律行政法規的強行規定,違背公序良俗。其中法律行政法規的強行規定應當認定為《全國法院民商事審判工作會議紀要》中所指的效力性強制性規定,即涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗[4];借名買房合同損害公共利益或他人利益。

2.   司法判例
案例1:再審申請人遼寧中集哈深冷氣體液化設備有限公司與被申請人徐某、一審第三人曾某案外人執行異議之訴案

案號:(2020)最高法民再328號

裁判法院:最高人民法院

裁判時間:2020年12月26日

裁判要旨:借名人與出名人為規避國家限購政策簽訂的《房產代持協定》因違背公序良俗應認定無效,借名人依據規避國家限購政策的借名買房合同關係,不能排除人民法院對該房屋的執行。

在借名買房並不違反公序良俗原則、不存在無效事由的情況下,借名人可以依據實質上的代持關係要求出名人將房屋過戶至其名下,但此項權利系基於合同關係所產生的債權請求權,在經法定變更登記程式完成物權公示之前,借名人尚不能依據借名買房的合同關係未經公示程式即直接被確認為房屋的物權人,其所享有的債權請求權也不具有對世效力、排他效力和絕對效力。

借名人為規避國家房屋限購政策而借名買房,有違公序良俗原則,故借名買房合同應認定為無效,但其嗣後通過消除限購政策障礙補正了合同效力,並通過生效判決的執行完成了不動產登記,成為該房屋所有權人。此系在法院再審後出現的新事實,已從根本上改變了房屋的權屬關係,申請執行人在對出名人的執行程式中主張繼續執行已經屬於借名人的房屋,缺乏理據,不應支持。

案例2:耿某與李某確認合同無效糾紛案

案號:(2014)三中民終字第01033號

裁判法院:北京市第三中級人民法院

裁判時間:2014年3月20日

裁判要旨:借名人借用出名人購買經濟適用房的資格購買房屋,借名人與出名人就經濟適用房達成的協議以及房屋買賣協議違反相關政策、法規,應認定為無效,出名人應返還借名人的實際出資等相關費用。

裁判節選:原審法院結合雙方簽訂的《關於朝陽區××號經濟適用房的產權及資產說明》,李某對涉案房屋裝修併入住,以及訴爭房屋的原購房合同、購房款發票、房屋產權證的原件均由李某持有等事實,認為雙方實際就李某使用耿某的購房指標購買訴爭房屋達成一致意見,確認雙方形成借名買房關係的認定正確。由於涉案房屋系經濟適用房,李某借名買房行為屬無效,不符合相關政策、法規的規定。原審認定雙方的房屋買賣協議無效是基於涉案房屋的性質,確認雙方形成借名買房關係是根據上述《關於朝陽區××號經濟適用房的產權及資產說明》,以及涉案房屋的出資、使用等事實,並非主觀推理臆造,事實的認定與對合同效力的判斷並不矛盾。

3.   相關法律規定
《中華人民共和國民法典》

第一百四十六條 行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力,依照有關法律規定處理。

第一百五十三條 違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是,該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。

第一百五十四條 行為人與相對人惡意串通,損害他人合法權益的民事法律行為無效。

三、結論及建議
綜上,對於借名買房中的合同效力問題,需要根據借名買房原因等具體情形及相關法律規定綜合判斷。總體來說,借名買房屬於合同行為,奉行合同自由原則。在沒有違反對民事法律行為效力產生影響的法律、行政法規強制性規定,不違背公序良俗,不存在惡意串通損害他人合法權益的前提下,應當尊重當事人意思自治,認定借名買房合同有效。

司法實踐中,借名買房可能導致合同無效集中體現在兩種情形:一是違反國家政策規定借名購買經濟適用房等政策性保障住房(包括經濟適用房、兩限房、廉租房及公租房)的合同無效。其原因主要是不符合條件的人借名購買政策性保障住房不但擾亂了國家對於保障性住房的監管秩序,也侵害了其他符合購買保障性住房資格家庭的權益,客觀上違背了公序良俗。二是無購房資格者為規避城市限購政策而借名買房的合同無效。在(2020)最高法民再328號案中,最高院認為規避限購政策的借名買房會導致國家房地產宏觀調控政策落空,阻礙國家宏觀經濟政策落實,影響經濟社會協調發展,損害社會公共利益和社會秩序,借名買房的合同因違反公序良俗而無效。

而對於有購房資格者為減少稅費、利率等原因而借名買房的合同,結合案例及法律關係,筆者認為,此類合同通常可以認定為有效。稅費、利率可以通過稅務部門進行納稅調整,銀行調整利率等方式解決,與借名買房屬於不同的法律關係,不影響借名買房合同本身的效力。

總體而言,因目前房產屬於價值較高的資產類型,借名買房容易因當事人經濟利益的因素而產生糾紛。一旦合同被認定為無效,當事人可能產生重大經濟損失。即使合同本身不存在無效事由,但因物權登記設立,借名人(即借名買房合同約定的實際權利人)在登記為房屋的所有權人之前,並不擁有房屋法定的所有權,只擁有依據合同產生的請求權。對於借名人而言,一旦出名人(即登記的所有權人)出現誠信問題或債務問題,將登記在其名下的房屋出售、抵押,或因個人債務導致房屋被其債權人查封、申請執行,則借名人將遭受重大損失;對於出名人而言,若涉及貸款買房,通常貸款合同以出名人簽署,借名人實際提供還款資金,一旦借名人出現債務危機無法及時提供還款資金,可能導致出名人陷入訴訟,若貸款人申請執行房產的價值不足以清償貸款,出名人可能背負繼續還款的責任。因此,基於上述法律風險,對於借名買房的安排,建議謹慎考慮。

 



[1]崔建遠.債權:借鑒與發展[M].中國人民大學出版社,2013.

[2]馬一德.借名買房之法律適用[J].法學家,2014(6).

[3]施志康.借名買房合同的性質、效力及物權歸屬問題研究[D].西南政法大學,2017.

[4]最高人民法院.全國法院民商事審判工作會議紀要[Z].2019-11-8.

 

免責及版權申明
本文章僅為交流之目的,不構成李偉斌律師事務所任何形式的法律意見。歡迎轉發本文章。如需轉載或引用本文章的內容,請注明文章來源。


分享到: