《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”）第七百三十四條在《中華人民共和國合同法》第二百三十六條的基礎上新增第二款“租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。”首次在法律條文層面確定了房屋優先承租權。
一、 優先承租權在我國的發展
從廣義的法律來看，優先承租權並非首次出現。在《民法典》頒佈實施前，部分地方性法規就優先承租權作出了規定，包括但不限於《武漢市城市房屋租賃管理辦法》（1997年10月26日施行，現已失效）第十五條規定：“房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止；出租人繼續出租房屋的，原承租人在同等條件下有優先承租權；達成續租協定的，應重新簽訂租賃合同，並按本辦法第九條的規定申請辦理租賃登記備案手續。”《廈門市房屋租賃管理規定》（2010年修正）第二十五條規定：“房屋租賃合同期滿，出租人願意繼續出租房屋的，在同等條件下，原承租人享有優先承租權。”《上海市房屋租賃條例》（2010年修正）第四十四條規定：“房屋在租賃期滿後繼續出租的，承租人在同等條件下享有優先承租權。”
雖然長期以來，優先承租權分佈在地方性法規中，但全國人大的立法直到2018年9月5日《民法典各分編（草案）》才將優先承租權納入。
二、 “房屋租賃”的含義
從法條本身而言，《民法典》並未指出“房屋租賃”為何種房屋的租賃。基於一般理解，房屋租賃應當包括用於居住生活的住房租賃以及用於生產經營的商業租賃。《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十五條規定：“住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。”可見，立法層面也將房屋租賃分為住房租賃和商業租賃。
若參考立法者的本意，《民法典》優先承租權可能僅適用於住房租賃的情形。《民法典各分編（草案）》的說明中指出：“為落實黨中央提出的建立租購同權住房制度的要求，保護承租人利益，促進住房租賃市場健康發展，草案增加了住房承租人的優先承租權制度。”該說明特別提到“住房承租人的優先承租權制度”，這作為法律起草者自身的解釋，對解釋《民法典》優先承租權具有重要的參考意義。
然而，參考最高人民法院及全國人大常委會法工委各自出版的關於《民法典》的理解與適用，優先承租權則包括住房租賃和商業租賃。最高人民法院在《中華人民共和國民法典合同編理解與適用》（以下簡稱“《民法典理解與適用》”）中提到，原租賃合同關係的繼續與房屋承租人的優先承租權旨在穩定既有租賃關係的租賃物使用狀態，即使房屋承租人並非基於生活需要承租租賃物，比如租賃底商用於經營門店，經營的穩定性亦具有重要價值。全國人大常委會法工委主編的《中華人民共和國民法典釋義及適用指南》認為，優先承租權的確立，對承租人的權益進行了一定程度的保護，防止出租人隨意變更租賃關係從而影響承租人的生活經營，有效防範糾紛的產生。
以體系解釋的方法判斷，結合《民法典》第七百零三條的規定，我們更傾向于優先承租權應當同時包括住房租賃與商業租賃。雖然《民法典》草案的說明中提到優先承租權是“住房人的優先承租人制度”，是為了落實租購同權要求，但並未排除商業租賃的適用。另外，本文提到的幾個地方性法規中，對房屋租賃均定性為包括居住/使用、經營/收益，在《民法典》尚無相應司法解釋的現狀下，認為優先承租權包括住房租賃與商業租賃也有下位法的依據。
三、 優先承租權的觸發條件
從文義看，觸發優先承租權有兩個基本條件：（1）租賃期限屆滿；（2）同等條件。若從合同成立方面看，當事人繼續出租及承租也可作為基本條件之一。鑒於租賃期限屆滿一般是事實認定問題，實踐中法官會考慮的條件是“出租人繼續出租”與“同等條件”。
（一）出租人繼續出租
《民法典》的條文中並未將出租人繼續出租明確列為觸發優先承租權的條件，但是從權利人的角度而言，出租人應有權依法處置房屋，包括出租或自用。因此，若租賃期滿後，出租人明確表示房屋不再出租的，則承租人不享有優先承租權。例如，在（2014）深中法房終字第300號中，深圳市中級人民法院認為，出租人已經明確表示將案涉房屋收回改造作為珠寶銷售之用，而非將案涉房屋繼續出租，因此承租人不具備繼續承租案涉房屋的條件，其關於優先承租權的主張不能成立。
（二）同等條件
根據最高人民法院《民法典理解與適用》的論述，“同等條件”應當將合同價格、價款履行方式、租賃期限、租金支付期限、房屋的用法和用途等均應當作為“同等條件”的考量因素。例如，在（2018）京02民終5581號中，北京市第二中級人民法院認為，承租人的優先承租權是有條件限制的，必須是在同等條件下才能享有，承租人承租的涉案房屋僅占天緣市場總面積的十分之一左右，而出租人是將包括涉案房屋在內的天緣市場整體出租給第三人，租賃標的並不同一，故出租人與第三人簽訂《租賃合同》的行為並未侵害承租人的優先承租權。
四、 優先承租權的行使規則
（一）出租人的通知義務
從法條文義看，若要達成承租人以同等條件優先承租的效果，承租人必須知曉同等條件的內容，這必然有賴於出租人的告知。因此，出租人將其願意繼續出租以及出租的條件明白無誤地告知承租人，是優先承租權的應有之意。
（二）存在擬與第三人締約的條件
判斷何為“同等條件”必須有參照系，該參照即出租人擬與第三人締約而達成的條件。否則，若出租人僅有承租人一個潛在締約人，就沒有“同等條件”存在的土壤。因此出租人在履行通知義務之時，其必須已經存在擬與第三人締約的條件。在此種情形下，多數法院並不要求出租人已經與第三人締結租賃合同，其通常只需將“同等條件”告知承租人即可。[i]
（三）誠實信用原則
若出租人違背誠實信用原則，有意規避優先承租權的觸發，其仍然應當受到優先承租權的限制。例如，出租人在租賃期限屆滿當日向承租人表示將收回房屋自用。待承租人搬出後，立刻又將房屋出租給第三人。承租人得知後，表示接受出租人與第三人的締約條件，提出自己有優先承租權。那麼此時，出租人有意侵害承租人優先承租權的行為不應當受到法律保護。
五、 優先承租權受侵害的救濟
承租人的優先承租權會因出租人違反上述優先承租權的行使規則而受到侵害。出租人可能不履行通知義務，虛構同等條件，或者實施違背誠實信用原則的其他行為。這些行為都將導致承租人的優先承租權受侵害，而無法繼續承租房屋。
相比于承租人優先購買權受侵害，《民法典》及相關司法解釋並未規定承租人優先承租權受侵害時如何救濟。優先承租權的權利性質尚未見定論，而最高院認為，為實現《民法典》立法目的和價值，宜將該權利界定為附條件形成權，即在法律規定條件成就時，承租人單方作出的締約意思表示即可在出租人和承租人之間成立租賃合同關係。[ii]
因此，當出租人以不履行通知義務、虛構“同等條件”、隱瞞繼續出租的意思等行為侵害承租人優先承租權的，承租人或可參照《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條“出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。”的規定，請求以同等條件優先承租房屋。
需要注意的是，在侵害優先承租權的場合，存在一個已經與出租人訂立房屋租賃合同的第三人。若承租人行使優先承租權，強制與出租人訂立同等條件的房屋租賃合同，應如何處理與相關第三人的關係？《民法典》對此並未作規定。對於優先購買權，《民法典》第七百二十八條規定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。”如果參照該處理方式，出租人與第三人訂立的房屋租賃合同不會因出租人侵害原承租人的優先承租權而無效。
但如上文所述，優先承租權人有權請求以同等條件優先承租房屋，此時是否應該區分第三人是否善意？筆者認為，不應以第三人是否善意而為優先承租權的行使設置障礙，無論第三人是否為善意，原承租人都應有權以同等條件訂立房屋租賃合同。理由是：第一，《民法典》優先承租權的立法目的是穩定既有租賃關係的租賃物使用狀態，保障承租人的生活經營；第二，參考優先購買權的處理規則，承租人會因第三人為善意（不知房屋出租且已辦理過戶登記）而喪失優先購買權，但承租人使用房屋的權利狀態卻能夠受到“買賣不破租賃”規則的保護。如果因為第三人為善意而剝奪承租人的優先承租權，將破壞承租人生活的穩定性，與立法目的背道而馳。對於第三人，因優先承租權的存在導致租賃合同履行不能，第三人有權向出租人主張違約責任。
六、 總結
《民法典》規定的優先承租權目前仍停留在基本制度層面，具體如何適用、執行，還有賴於司法解釋、地方性法規以及判例的指導。在具體的執行方法出臺之前，當事人之間可在租賃合同中對優先承租權的行使等進行詳細約定，以避免爭議。對於擬承租房屋的當事人而言，宜明確要求出租人對房屋上是否存在優先承租權給予說明，更好的方法是要求原承租人出具不再續租的聲明，或者將喪失租賃機會而產生的損失計算在違約金內，以保護自身合法權益。
[i]參見袁野：《房屋租賃中的優先承租權》，蘇州大學學報法學版，2020年第1期。
[ii]參見最高人民法院：《中華人民共和國民法典合同編理解與適用》。
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