《中華人民共和國民法典》（“《民法典》”）第412條規定，“債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但是抵押權人未通知應當清償法定孳息義務人的除外。前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。”在《民法典》實施前，上述規定於《中華人民共和國物權法》（“《物權法》”）第197條體現，條款的內容基本相同。根據前述規定，抵押權人有權收取“抵押財產的天然孳息或法定孳息”的起始時間為“扣押之日”，那麼該“扣押”孳息是否能夠適用於抵押“不動產”情形呢？對於《民法典》第412條如何理解及適用，本文將作簡要分析並提出建議。
一、抵押權是否及於抵押財產“孳息”的法律規定及適用爭議
抵押財產的孳息，是指由抵押財產產生的收益；將已抵押財產出租而產生的“租金”收益，應屬“法定孳息”的範疇——其屬依照租賃法律關係產生而非天然產生的收益。一般情形下，抵押權設立後，抵押財產的佔有權、使用權和收益權、處分權仍由抵押人行使，因抵押財產的使用而產生的孳息應當歸抵押人所有及收取，抵押權的效力不及於該孳息。
但根據《民法典》第412條的規定，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押權的效力及於抵押財產的孳息，有權代替抵押人收取孳息。根據該等規定，抵押權人收取抵押物孳息必須具備以下條件：(1)時間要求：必須是抵押財產被人民法院扣押後；(2)通知義務：抵押財產被扣押後，抵押權人已經通知應當給付法定孳息的義務人。
上述規定中使用了“扣押”一詞，因“扣押”通常是針對“動產”，因此實務中對該條規定是否適用於不動產產生了不同的理解。
二、如何理解《民法典》第412條的“扣押”
無論是《物權法》還是《民法典》，在該條內容的規定上並無不同，即用語為“扣押”，其對象為“財產”，未區分動產與不動產。但在實踐中以及其他法律規定中，針對“動產”（如車輛）採取的強制措施用語通常可以為“查封”或“扣押”，但針對“不動產”採取的強制措施用語通常為“查封”。因此，如何理解《民法典》此條規定的“扣押”，是判斷“抵押權人是否有權收取抵押不動產的租金”的關鍵。
1、 法律法規相關規定中“查封”、“扣押”的用語及通常理解
無論是《民法典》、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》，還是《中華人民共和國民事訴訟法》、《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱“《查封、扣押、凍結規定》”）、《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》等民事訴訟的相關規定，在涉及財產強制措施的用語中，通常都會出現“查封”“扣押”等用語，而且在很多條款中將“查封、扣押”用語放在一起整體使用。在整體使用時所對應的財產類別順序也經常變動，有時是“動產、不動產”，有時是“不動產、動產”。在單獨使用的情形下，有“查封”不動產的表述（例如《查封、扣押、凍結規定》第七條[1]）；有“查封、扣押”動產的表述（例如《查封、扣押、凍結規定》第六條），未發現“扣押”不動產的表述。
在法律實踐中，通常認為對“動產”採取的強制措施可以是“查封”（多針對不易移動的動產，例如大型機器設備）、“扣押”（多針對便於移動的動產，例如車輛）；對“不動產”採取的措施通常是“查封”。這與上文提及的《查封、扣押、凍結規定》第六條、第七條的規定一致。
如果按照以上理解，本文文首提及的問題，即《民法典》第412條（原《物權法》第197條）規定的“扣押”似乎不包括不動產。但從該條的整體行文的來看，除了“扣押”的用語，似乎找不到排除其適用於“不動產”的其他合理理由。而且，該條的孳息，理論上包括不動產“租金”這一常見的法定孳息，更易讓人認為其適用於不動產。
2、 司法判例中的適用爭議
基於上文分析，對《民法典》第412條（原《物權法》第197條）的理解，如果從立法“用語”和條文整體不同角度出發，可能會產生完全不同的觀點。司法實踐中，法院亦就此持有不同觀點。例如：
（1） 作廣義理解，“扣押”包括不動產
如“最高人民法院 (2019)最高法執複79號”案、“甘肅省高級人民法院 (2019)甘民終182號”案、“浙江省高級人民法院（2017）浙民申614號”案中法院認為：《物權法》第197條（即《民法典》第412條）規定的“抵押財產被人民法院依法扣押”，適用於不動產抵押的情形，應將“扣押”擴大解釋為“查封”等保全執行措施。
（2） 作狹義解釋，“扣押”不包括不動產
如“廣東省佛山市中級人民法院 (2018)粵06民終4309號”案、“廣西壯族自治區來賓市中級人民法院（2016）桂13執複字8號”案、“江蘇省無錫市錫山區人民法院（2015）錫法執異字第0029號”中法院認為：《物權法》第197條規定的“抵押財產被人民法院依法扣押”系針對動產所做的規定，不適用於不動產抵押的情形。
3、 小結
筆者認為，結合該條款整體功能理解，“扣押”主要目的是為了確定“自扣押之日起”這一時間節點，以便於說明抵押權效力及於孳息（即抵押權人可收取孳息）的條件。抵押權人已行使抵押權且得到法院認可，後續在強制措施中實施相應的控制手續（如查封、扣押、凍結等），則表明抵押權人正在實現其抵押權，具備了可以收取抵押物孳息的條件；後續抵押人因抵押物已被採取強制措施而無法直接對抵押物享有收益權，只要抵押權人已通知孳息支付義務人（就抵押不動產的“孳息”而言，指負有租金支付義務的承租人），則抵押權人有權從承租人處收取該“抵押不動產”的租金，以作為實現抵押權獲得清償的資金來源之一，有利於保護抵押權人抵押權的實現。因此，筆者認為，該條款的“扣押”不宜簡單機械地作狹義理解，而宜作廣義理解，包括“不動產”，以便於抵押權人（無論是動產還是不動產的抵押權人）可以更好的實現其合法權益。
三、“通知”義務的性質及租金收取的權利衝突
1、 關於抵押權人的“通知義務”的性質
如“最高人民法院（2020）最高法民申2992號”等案件中最高人民法院認為，“《中華人民共和國物權法》第一百九十七條第一款所規定的抵押權人通知義務的法律性質問題。……主張抵押權人的通知義務為抵押權效力及於租金收益孳息的生效要件，而非對抗要件，一審法院認定為對抗要件錯誤。本院認為，該理由亦不能成立。首先，抵押權作為非佔有性擔保物權，通常而言，抵押權設立後，抵押財產產生的孳息應由抵押人所有。但是，在抵押財產被扣押後，則抵押權人的權益通過執法機關代為佔有的方式得以實現。基於此，抵押財產被扣押後的孳息理應歸屬于抵押權人。其次，從立法目的角度考量，法律關於抵押財產孳息的規定，是為了防止抵押權進入實現程式後抵押人為收取孳息而拖延處理抵押物的行為。抵押財產的孳息由抵押權人享有有利於抵押權的實現，符合法律規範的目的。第三，抵押財產的孳息，通常涉及清償法定孳息義務人的權益，賦予抵押權人的通知義務，有利於防止債務人的錯誤給付，也有利於維護抵押權人的權益。但抵押權人是否履行通知義務，並不對抵押權效力是否及於孳息產生影響，也即如抵押權人未履行通知義務，則清償義務人因不知財產被抵押的情形將法定孳息支付給抵押人，其法律後果仍產生清償的效力，抵押權人不得主張清償無效，不得對抗善意的清償義務人。”
筆者認同上述觀點，不認同“江西省高級人民法院(2019)贛執複70號”案及“福建省高級人民法院（2016）閩民終1401號”案等案件中法院的看法；筆者認為，《民法典》第412條規定的對法定孳息清償義務人的通知與《民法典》第546條規定的債權轉讓時對債務人的通知，均具有防止發生債務人為錯誤給付之目的。《民法典》第546條明確規定：“債權人轉讓債權，未通知債務人的，該轉讓對債務人不發生效力。債權轉讓的通知不得撤銷，但是經受讓人同意的除外。”參照該規定，對法定孳息清償義務人之通知亦應理解為：抵押財產被法院扣押後，即使抵押權人怠於通知，抵押權效力已經及於孳息（例如租金），但孳息支付義務人（例如承租人）因不知抵押財產被扣押的情況而將法定孳息支付給抵押人的，對孳息支付義務人（例如承租人）而言，仍產生已完成孳息支付的效力，抵押權人不得主張孳息支付無效，即不得對抗清償義務人。
2、 租金收益權被質押時，質權與不動產抵押權之間的優先順序
關於“抵押不動產”的“租金”收取，自抵押不動產被查封之日起，抵押權人有權收取不動產的租金。在實務中經常發生“租金”的“應收賬款[2]質權人”與“不動產抵押權人”就租金的優先受償產生糾紛——在相應時間的先後順序問題上，應以不動產抵押權設立日還是法院“扣押日”與質權設立時間進行比較，有不同的判決：
最高人民法院第一巡迴法庭在“（2016）最高法民終543號”案中認為：A公司的抵押權自2012年4月18日江蘇高院查封之日起已經及於案涉租金，早於本案質權設立時間，另案抵押權人當優先於本案質權人受償；
湖南省高級人民法院在“（2015）湘高法民二初字第19號”案中認為[3]：第三人姜某某於2014年1月24日在案涉房產上成立抵押權，B銀行則在2014年1月29日於案涉房產租金上成立質押權，在這之後，薑某某之抵押權發生實現情形。……姜某某成立在前的抵押權應優先于B銀行長沙分行的應收賬款質押權受償。自姜某某通過行使抵押權取得涉案301房屋的所有權時起，即取得了該房屋包括收益權在內的完整的所有權，在該房屋上設定的其他擔保權利因此歸於消滅。B銀行長沙分行無權就該房屋的租金收益及物業管理費行使優先受償權，但並不影響B銀行長沙分行就薑某某取得該房屋所有權之前的租金收益及物業管理費享有優先受償的權利。
根據《民法典》第415條規定，“同一財產既設立抵押權又設立質權的，拍賣、變賣該財產所得的價款按照登記、交付的時間先後確定清償順序。”結合上文關於“通知”義務的性質的分析及相關法律等規定確立的“是否完成公示以及公示先後情況來確定清償順序”的規則，筆者認為，在不動產抵押權與租金（作為應收賬款）的質押並存時，需結合質權與抵押權的設立時間、不動產被查封時間，視不同情形判斷不動產租金質權與不動產抵押權的優先順序：
（1）如在抵押權設立之前，租金（作為應收賬款）上的質權設立：質權優先。該種情形下：質權已在先設立，而時間在後的不動產抵押權與在先設立的質權相比並無優先性。
（2）如在抵押權設立之後、租金上的質權設立：需區分質權的設立是在“扣押日”之前或之後。
該種情形下：如前所述，抵押權人收取抵押物租金必須具備的時間條件是“抵押財產被人民法院扣押後”；同時，抵押權作為擔保物權的一種，是以直接支配特定財產（如抵押的不動產）的交換價值為內容，以確保債權實現為目的而設定的物權；另外，根據《民法典》第410條[4]確定的抵押權人實現抵押權的方式等規定，抵押權人依法享有的優先受償權優先於其他不享有擔保物權的普通債權及其他物權（如後順位的擔保物權[5]）。
因此，筆者認同最高人民法院的觀點，需區分抵押權設立後，抵押物（不動產）的“扣押日”與質權設立的先後順序：
(a)在“扣押日”之前，質權設立：雖然在設立時間上抵押權先于質權，但在抵押權人採取實現抵押權的司法措施、相關法院“扣押”不動產前，抵押人就出租抵押物（不動產）所得租金並未包含在抵押權人有權收取的孳息範圍內，因此相應租金的質權優先；
(b)在“扣押日”之後，質權設立：即“扣押”不動產的時間先于質權設立，則因抵押權設立在先、且抵押權人行使了抵押權，抵押權人已有權收取抵押物（不動產）的孳息（租金），即已優先于質權，質權就租金部分並無優先性。
四、建議
就《民法典》第412條的理解，在《民法典》實行前的《物權法》時代已經存在爭議，遺憾的是，《民法典》第412條照搬了《物權法》第197條的規定，並未通過《民法典》立法契機予以明晰，使得爭議仍然存在。為減少商事交易中的爭議，避免實踐中出現同案不同判，增加法律的確定性，筆者建議：立法機關可考慮在後續出臺的相關規定中明確《民法典》第412條關於“扣押”的界定，明確其包含“不動產”，或者在用語上以“查封、扣押”替代“扣押”。在相關規定出臺前，對抵押權人而言，可考慮在抵押合同中明確約定其在抵押不動產被查封時有權收取租金，以從合同層面盡可能減少法律規定不明確帶來的不利影響。
[1]《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條規定，“查封、扣押動產的，人民法院可以直接控制該項財產。人民法院將查封、扣押的動產交付其他人控制的，應當在該動產上加貼封條或者採取其他足以公示查封、扣押的適當方式。”第七條規定，“查封不動產的，人民法院應當張貼封條或者公告，並可以提取保存有關財產權證照。”
[2]根據《應收賬款質押登記辦法》第2條規定，“本辦法所稱應收賬款是指權利人因提供一定的貨物、服務或設施而獲得的要求義務人付款的權利以及依法享有的其他付款請求權，包括現有的和未來的金錢債權，但不包括因票據或其他有價證券而產生的付款請求權，以及法律、行政法規禁止轉讓的付款請求權。本辦法所稱的應收賬款包括下列權利：(一)銷售、出租產生的債權，包括銷售貨物，供應水、電、氣、暖，智慧財產權的許可使用，出租動產或不動產等；……”
[3]湖南省高級人民法院的判決有其特殊性，因當時所依據的規定包含《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第七十九條規定：“同一財產法定登記的抵押權與質權並存時，抵押權人優先于質權人受償。同一財產抵押權與留置權並存時，留置權人優先于抵押權人受償”。
[4]《中華人民共和國民法典》第410條規定，“債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。”該條規定與原《中華人民共和國物權法》第195條有不同。
[5]如《中華人民共和國民法典》第414條規定，“同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：（一）抵押權已經登記的，按照登記的時間先後確定清償順序；（二）抵押權已經登記的先於未登記的受償；（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。其他可以登記的擔保物權，清償順序參照適用前款規定。”如《中華人民共和國民法典》第415條規定，“同一財產既設立抵押權又設立質權的，拍賣、變賣該財產所得的價款按照登記、交付的時間先後確定清償順序。”
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