“專屬管轄是基於公益的要求，法律明文規定某些類型案件屬於固定的法院管轄，排除其他一切的管轄權，不容許法院或當事人任意變更。”[1]我國對不動產專屬管轄的法律規定主要集中在《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱“《民事訴訟法》”）第三十三條和《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》（以下簡稱“《〈民事訴訟法〉司法解釋》”）第二十八條。考慮到不動產本身的不可移動性以及其較高的價值，我國對不動產糾紛適用專屬管轄，以方便法院對案件的審理、調查和執行，縮短案件審理時間節省司法資源，亦有利於保護物權，維護社會秩序的穩定性。 

然而，對於不動產糾紛案件專屬管轄規則的適用範圍，實踐中存在意見分歧。就此問題，本文將結合相關案例進行分析。

一、法律規定適用不動產專屬管轄的糾紛
《民事訴訟法》第三十三條規定，“下列案件，由本條規定的人民法院專屬管轄：（一）因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄……”《〈民事訴訟法〉司法解釋》第二十八條規定，“民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關係等引起的物權糾紛。農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。不動產已登記的，以不動產登記簿記載的所在地為不動產所在地；不動產未登記的，以不動產實際所在地為不動產所在地。” 

（一）適用不動產專屬管轄的糾紛限於物權糾紛
根據《〈民事訴訟法〉司法解釋》第二十八條第一款規定，適用不動產專屬管轄的不動產糾紛應限於因不動產的權利確認、分割、相鄰關係等引起物權糾紛。“物債兩分的結構是我國民法理論一直所堅持的”[2]，《中華人民共和國民法典》第二百一十五條亦同時規定，“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”《最高人民法院關於印發修改後的<民事案件案由規定>的通知(2020)》（以下簡稱“《案由規定》”）在解釋“物權糾紛案由”與“合同糾紛案由”時亦指出，按照物權變動原因與結果相區分的原則，對於涉及物權變動的原因即債權性質的合同關係引發的糾紛案件的案由屬於合同糾紛，而涉及物權變動的結果即物權設立、權屬、效力、使用、收益等物權關係產生的糾紛案件的案由，在物權糾紛項下。 

因此，判斷與不動產相關的糾紛究竟是否屬於可適用專屬管轄的“物權糾紛”，應結合相關法律關係涉及的是“物權變動的原因關係”還是“物權變動的結果關係”加以甄別；對於僅涉及物權變動原因的，即因債權性質的合同關係引發的與不動產相關的糾紛，不適用不動產專屬管轄規則。

（二）法律規定按照不動產糾紛確定管轄的糾紛類型
《〈民事訴訟法〉司法解釋》第二十八條第二款規定，“農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。”

根據上述法律規定，就農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，一般認為不屬於《〈民事訴訟法〉司法解釋》第二十八條第一款規定的物權糾紛，但考慮到前述糾紛的特殊性，以及從訴訟的便利性而言，由不動產所在地人民法院管轄更有利於查明有關事實、審理案件、執行判決等，故按照不動產糾紛確定管轄。

二、相關案例　
在北京西曼國際服飾有限公司（以下簡稱西曼公司）因與辛集市萬福服飾有限責任公司（以下簡稱萬福公司）房屋買賣合同糾紛一案（案號：(2018)最高法民申1175號）中，關於該案是否適用專屬管轄規定的問題，最高人民法院指出，第一，根據案涉《股權投資協議書》的約定，雙方的合同目的是萬福公司通過支付股權投資款的方式，取得西曼國際項目面積約2500平方米廠房的產權，該協定名為股權投資協定，實為房屋買賣合同。《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十八條規定的適用專屬管轄的不動產糾紛僅限於“因不動產的權利確認、分割、相鄰關係等引起的物權糾紛”，而案涉合同系因房屋買賣引起不動產權屬變動，屬於因合同關係產生的債權類糾紛。因此，本案不屬於《中華人民共和國民事訴訟法》第三十三條第一項規定的適用專屬管轄規定的情形。 

三、一點思考
《案由規定》沒有將所有與不動產相關的糾紛歸於專屬管轄，而是認為，對於僅涉及物權變動的原因的糾紛屬於合同糾紛，而涉及物權變動的結果的糾紛才是物權糾紛，才適用專屬管轄。《案由規定》的上述規定有其內地邏輯和道理。但是，作為普通當事人，特別是在沒有律師作為代理人的情況下，要其區分與爭議物權相關的糾紛是基於“物權變動的原因”還是基於“物權變動的結果”，有相當難度。如果當事人判斷不準確，可能在案件進行實體審理前，各方關於管轄就會起爭議，增加了各方當事人的訴累。因此，我們能否不區分物權變動的原因或是結果，直接規定所有與物權相關的糾紛均歸不動產所在地法院管轄？如此，則會方便立案、有利於減少管轄分歧。

[1]陳杭平.論我國民事訴訟專門管轄——歷史演進與對比界定[J].社會科學輯刊,2021(01):79-87.

[2]王利明.擔保物權制度的現代化與我國《民法典》的亮點[J].上海政法學院學報(法治論叢),2021,36(01):1-19.DOI:10.19916/j.cnki.cn31-2011/d.2021.01.001.

免責及版權申明
本文章僅為交流之目的，不構成李偉斌律師事務所任何形式的法律意見。歡迎轉發本文章。如需轉載或引用本文章的內容，請注明文章來源。