收據，一般為收取款項的憑證；定金，是對合同履行的一種擔保。定金罰則，是指給付定金的一方不履行約定的債務時無權要求返還定金，而收受定金的一方不履行約定的債務時應當雙倍返還定金。

以商品房買賣為例，在簽署正式買賣合同之前，為鎖定客源，開發商通常會與購房者簽訂商品房認購協定，並在認購協定中約定定金的支付及相應的定金罰則。在認購協議成立並生效、定金已實際交付的情況下，定金罰則應被適用。但若開發商與購房者未簽訂認購協定或其他書面協定，在收取購房者交付的相應款項並向購房者開具印有“定金”字樣的收據時，開發商或購房者能否主張適用定金罰則，在實踐中存在爭議。

一、定金
定金是指合同當事人為了擔保合同的履行，依據法律規定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時，或訂立後、履行前，按照合同標的額的一定比例，預先給付給對方當事人的金錢或者其他替代物。

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”）第五百八十六條規定：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。定金的數額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產生定金的效力。實際交付的定金數額多於或者少於約定數額的，視為變更約定的定金數額。” 

定金作為一個規範的法律概念，其重要特點在於可適用定金罰則，即以下規定中的內容：

《民法典》第五百八十七條規定：“債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。”

二、定金罰則成立的條件
定金罰則主要有兩種表現形式：其一是支付定金方違約時的定金喪失；其二則是收受定金方違約時的雙倍返還。

定金罰則成立的條件主要包括以下幾點：

首先，主合同有效且定金實際交付，這是由定金合同的從屬性及實踐性所決定。

其次，合同一方當事人未按合同約定履行債務，這是適用定金罰則的前提，其表現形式包括不能履行、遲延履行及不完全履行等多種形態。

再次，須存在合同目的落空的後果，這是適用定金罰則的基本條件。這裡的合同目的僅指主合同的直接目的和根本目的。

最後，合同一方當事人未按合同約定履行債務的行為與主合同目的落空之間存在因果關係。在某些情形下違約行為或合同目的落空，並不必然導致定金罰則的適用，只有二者同時具備且二者間存在因果關係時方可適用，即只有因違約行為致使合同目的不能實現時，才能適用定金罰則。

三、僅有定金收據能否適用定金罰則
仍以商品房買賣為例，在開發商給購房者開具印有“定金”字樣的收據後，因為一些原因影響，購房者與開發商之間沒有簽署認購協定或買賣協定，在此情況下，能否適用定金罰則？

案例一：某耀房地產公司、吳某等商品房預約合同糾紛案[1]

法院認為：本案爭議焦點在於某耀公司、某昌公司是否應向吳某返還30000元款項。吳某向某昌公司轉帳支付30000元款項，並主張該款項的性質為誠意金。某耀公司上訴主張該款項的性質為定金，但其一審期間僅提交《銷售收據》及《撻定通知書》的影本，並無原件，亦無提交雙方簽訂的認購書，不足以證明雙方已成立預約合同關係或該款項的性質為定金，因此一審法院判決涉案樓盤開發商某耀公司、實際收款人某昌公司向吳某、李某返還該款項並無不當，本院予以確認。某耀公司上訴無新的事實和法律依據，本院不予支持。

案例二：薑某、煙臺某亞房地產公司定金合同糾紛案[2]

法院認為：本案二審雙方爭執的焦點問題是涉案50000元應否認定為定金。《中華人民共和國擔保法》第九十條規定，定金應當以書面形式約定。《最高人民法院關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第一百一十八條規定，當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者定金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。根據上述法律規定，書面合同應系定金成立的形式要件，雙方當事人關於“交付定金一方違約則喪失定金、收受定金一方違約則雙倍返還定金”的明確約定應系定金成立的實質要件。本案中，上訴人雖主張涉案款項系定金，但並未提交充分證據證明其與被上訴人已達成了定金罰則的合意，故一審法院認為上訴人的訴請缺乏事實與法律依據，不予支持，並無不當。

四、結論與建議
從上述司法裁判觀點可以看出，在商品房買賣中，當事人雙方未簽訂認購協議時，收據所載明的內容成為能否適用定金罰則的關鍵。若收據記載了房屋的位置資訊、價格以及履約期限，並明確開發商收取的該筆款項是定金時，部分法院認可適用定金罰則；反之，若未載明房屋資訊，收據中僅記載有“定金”字樣，法院難以認定雙方當事人達成了定金或購房的合意，難以認定可適用定金罰則。

因此，從開發商角度而言，為保證定金罰則可被適用，在與購房者溝通的前期，應做好以下幾點工作：

首先，應先簽訂認購協定，之後進行交納定金的工作；

其次，在認購協議中應具體明確與購房者的定金約定，注明定金的比例、適用範圍等事項；

最後，就購房者交納的款項，開發商應在收據中明確該筆款項的性質為定金，且明確該定金對應的認購協議。

[1]案號：(2022)粵01民終13099號。

[2]案號：(2022)魯06民終1131號。

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