隨着中國的經濟的發展，境外機構和個人在境內置業、進行經濟合作越發普遍。因中國存在相關房地產限購政策，相關糾紛時有發生。本文將結合法院判例，分析法院執行程序中限購政策對境外機構和個人的影響。

一、關於境外機構和個人限制購買境內房產的部分相關規定

二、法院執行程序中的影響及風險

1、可能無法參與房產拍賣且需自行承擔成交但無法過戶的風險

根據《最高人民法院關於人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》（法釋〔2021〕18號），下稱“《競買人資格規定》”）第一條規定：“人民法院組織的司法拍賣房產活動，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予准許。”如果境外機構或個人沒有購房資格，將無法參與競拍。

此外，《競買人資格規定》第二條規定：“人民法院組織司法拍賣房產活動時，發佈的拍賣公告載明競買人必須具備購房資格及其相應法律後果等內容，競買人申請參與競拍的，應當承諾具備購房資格及自願承擔法律後果。”如因競買人不符合有關房地產調控政策條件，導致無法辦理產權過戶手續的風險和後果，由競買人自行承擔；如因競買人未在指定期限內辦理產權過戶手續或者其自身原因（含不符合有關房地產調控政策條件）不能辦理產權過戶手續，導致拍賣物被另案查封的風險和後果，也由競買人自行承擔。

2、因限外令未辦理過戶登記，可能無法排除執行

境外機構和個人即便籤署了相關買賣合同並支付了購房款，但若因限購政策無法辦理過戶登記，依然無法取得房屋的所有權，如果此時該房屋被執行，買受人可能無法排除執行。

在樑某某與新起點公司案外人執行異議之訴一案（案號：（2019）滬02民終3852號）中，法院認爲：“本案中,關於樑某某在係爭房屋被司法查封之前,已就該房屋與凱陽公司簽訂買賣合同、支付了房屋價款並實際交房的事實,已經生效法律文書確認,本院予以認定。故本案的爭議焦點爲是否因樑某某的自身原因導致係爭房屋未過戶至其名下。首先,樑某某最終於2006年12月18日與凱陽公司就係爭房屋簽訂房屋買賣合同,並經公證處公證,該時間發生在171號文頒佈實施之後。根據171號文的規定,基於樑某某香港居民的身份和係爭房屋的用途,該房屋無法過戶至樑某某名下｡上述合同簽訂後,樑某某持該合同及公證書與凱陽公司共同到房地產登記機關辦理過戶登記時,也被登記機關以不符合171號文的規定爲由拒絕辦理,故係爭房屋無法過戶至其名下的主要原因是樑某某在簽約時對政策限制的忽視。其次,樑某某向長寧法院提起訴訟時,係爭房屋已被司法查封,故該院所作判決並不發生物權轉移的效力。樑某某在長寧法院向其釋明風險的情況下,仍堅持要求凱陽公司繼續履行合同,其應自行承擔可能發生的執行不能的後果｡再次,係爭房屋於2006年2月23日覈准登記至凱陽公司名下,於2007年10月16日第一次被司法查封,樑某某在此期間未及時通過法律途徑主張權利,也屬怠於行使權利｡ 因此,樑某某對係爭房屋未能過戶至其名下有過錯,其對該房屋主張的物權期待權不足以排除普陀法院的執行。綜上,樑某某的上訴請求不成立,應予駁回。”

3、境外申請執行人執行房產時可能無法以物抵債

《競買人資格規定》第五條規定：“司法拍賣房產出現流拍等無法正常處置情形，不具備購房資格的申請執行人等當事人請求以該房抵債的，人民法院不予支持。”在執行房產時，房產會經過一拍、二拍、變賣三個階段，如果房產仍然無人接手，勝訴一方有權考慮是否接收以物抵債。但因限購的存在，境外機構和個人即便有意願以物抵債，也可能難以辦理變更登記，因此最終的結果可能是法院終結本次執行，勝訴方無法獲得任何執行款。

在鄭某某、黃浦建設公司借款合同糾紛執行一案（案號：(2018)粵0391執665號之一）中，法院查明：“在執行過程中,本院依法查封並拍賣被執行人錢某某名下的房產,歷經兩次拍賣,起拍價分別爲679008.00元、543206.40元,均無人蔘與競買。後以543206.4元變賣上述房產,但亦無人蔘與變買。2019年5月8日,申請執行人鄭某某向本院提交書面申請,要求以543206.4元價格以物抵債,將上述房產變更至其名下。本院向深圳市不動產登記中心送達協助強制過戶通知書,不動產中心向本院回函:根據建房[2010]186號《關於進一步規範境外機構何個人購房管理的通知》、《國家外匯管理局、建設部關於規範房地產市場外匯管理有關問題的通知》匯發[2016]第47號規定,境外個人在境內只能購買一套用於自住的住房。因此上述房產暫時無法強制過戶至申請人鄭某某的名下。此外,本院通過深圳法院鷹眼查控網、全國法院網絡執行查控系統對被執行人名下的銀行存款、股票、工商股權、房產、土地使用權、車輛、支付寶賬戶餘額等財產進行了查證,未發現被執行人有可供執行的財產。上述財產查證情況經告知申請執行人,申請執行人沒有異議,亦未能向本院提供被執行人可供執行的財產線索。本院依法決定將被執行人納入失信被執行人名單,並對被執行人發佈限制消費令。”

法院認爲：“本案被執行人目前沒有可供執行的財產,且申請執行人在指定期限內不能提供財產可供執行,本次執行程序無法繼續進行,可予以終結,需要等待繼續執行的條件成就後再重新啓動。終結本次執行程序期間,申請執行人享有繼續要求被執行人清償債務的權利,被執行人負有繼續向申請執行人履行的義務。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十四條第一款第十一項、《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第五百一十九條規定,裁定如下:終結本次執行程序。”

三、總結

根據相關限制境外機構和個人購買境內房產的規定，只有在境內設立了分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學習的境外個人纔可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，同時還需遵守地方相關政策（大灣區部分城市對於港澳居民購房另有規定）。如果沒有購房資格，在法院執行程序中可能面臨相關風險，包括無法參與競拍、無法過戶、無法排除執行、無法以物抵債實現債權等。建議境外機構和個人在進行房產交易前詳細瞭解相關政策，必要時尋求適當的法律意見，以避免潛在的法律風險和經濟損失。

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