不動產抵押的成立必須以一定的債權關係為前提，它是一種從屬於債權關係的法律關係，不能脫離於一般的債權而單獨存在。根據《中華人民共和國物權法》（“《物權法》”）的規定，不動產抵押權自登記時設立。那麼，對於已設立的不動產抵押權，假如在主債權轉讓時未辦理相應的抵押權變更登記，債權受讓人是否還繼續享有相應的抵押權呢？《物權法》第九條規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”根據此條規定，不動產物權變更需經依法登記後才發生效力，因此有觀點認為債權轉讓後，相應的不動產抵押權如未辦理變更登記，則其不發生效力，受讓人不享有抵押權。但是，根據《物權法》第一百九十二條的規定，“……債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一併轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外”，這是否可理解為債權轉讓時，抵押權的轉讓是同步自動轉讓而不是以辦理抵押變更登記為前提條件呢？

根據最高人民法院（“最高院”）《關於審理涉及金融資產管理公司收購、管理、處置國有銀行不良貸款形成的資產的案件適用法律若干問題的規定》第九條規定，“金融資產管理公司受讓有抵押擔保的債權後，可以依法取得對債權的抵押權，原抵押權登記繼續有效。”，因此，在涉及金融資產管理公司收購、管理、處置國有銀行不良貸款的情形下，已有明確規定抵押權自動隨主債權轉讓而不以辦理抵押變更登記為前提條件。但是，對於除此之外的其他類型的主債權轉讓，抵押權是否自動轉讓則缺乏明確的規定，實務中裁判機構的審批觀點也不盡相同。本文就此問題結合相關法院判例進行分析和探討。

一、認為辦理抵押變更登記，受讓人才享有原債權人的抵押權的判例

案例一：謝炳寬訴王連華、周曉斌、吳芳芸、周煒煒、華宏控股集團有限公司民間借貸案（（2013）金民三（民）初字第3535號），上海市金山區人民法院認為：“本案的爭議焦點之三在於原告是否享有對坐落於上海市嘉定區馬陸鎮育英街*號的房產在折價或者變賣、拍賣所得的價款中享有優先受償權。本院認為，上海市嘉定區馬陸鎮育英街*號房屋的抵押登記上明確抵押權人為袁景娜，雖其將債權轉讓給原告，但上述房屋的抵押權系登記時設立，故袁景娜與原告間的債權轉讓協議無法直接導致抵押權的變更，據此，本院對原告要求對馬陸鎮育英街*號房產享有折價或者變賣、拍賣所得的價款中優先受償權的訴訟請求，難以支持。”原告此後上訴，上海市第一中級人民法院在其（2015）滬一中民一(民)終字第688號民事判決書中亦持有相同觀點，認為“根據物權法規定，債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一併轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外，即若無除外情形，抵押權隨主債權一併轉讓無需合同當事人另行約定。然不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。上訴人應在受讓債權後依法辦理不動產抵押權轉移登記，原債權人有義務配合辦理相關登記手續，現上訴人主張抵押權因主債權轉讓而轉讓的，無需辦理抵押權轉移登記即可直接實現抵押權，於法無據，本院不予支持。”

案例二：張琳琳與陝縣農村信用合作聯社民事其他一案（（2014）三民終字第00892號），河南省三門峽市中級人民法院認為，“上訴人張琳琳以合同的方式取得由上海江匯資訊科技有限公司轉移的陝縣物資貿易公司債權，並依約收到上海江匯資訊科技有限公司轉交的涉及陝縣物資貿易公司的相關資料，但雙方未就抵押權轉移簽訂抵押轉讓合同，雙方亦未到房地產管理部門辦理抵押權變更登記。2001年8月15日中華人民共和國建設部修正通過的《城市房地產抵押管理辦法》第37條規定：“抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，並辦理抵押權變更登記。”據此，張琳琳雖取得陝縣物資貿易公司債權，但沒有證據證明其取得了陝縣物資貿易公司房屋抵押權利。故上訴人張琳琳要求陝縣農村信用合作聯社承擔侵權賠償責任、陝縣住建局承擔連帶責任的訴求，沒有事實依據和法律依據，本院不予支持。原審判決並無不當，應予維持。”

二、認為抵押權隨主債權轉讓而自動轉讓的判例

案例三：湖南綠興源糖業有限公司、丁興耀等與湖南綠興源糖業有限公司、丁興耀等借款合同糾紛申請再審案（最高人民法院（2015）民申字第2040號）。中國農業發展銀行懷化市分行（以下簡稱農發行懷化分行）與湖南綠興源於2012年9月20日簽訂了一份《流動資金借款合同》，綠興源向農發行懷化分行借款2000萬元，湖南綠興源用其名下的廠房、土地使用權和全部設備作為抵押，並辦理了抵押登記。另丁興耀與農發行懷化分行簽訂了《自然人保證合同》，為湖南綠興源的該筆貸款提供連帶責任保證。農發行懷化分行依約提供了貸款。貸款到期後，湖南綠興源僅歸還農發行懷化分行貸款本金100萬元。農發行懷化分行在告知湖南綠興源擬將所擁有的債權轉讓給城建投後，城建投與農發行懷化分行簽訂了《債權轉讓協議》，農發行懷化分行將其對湖南綠興源的前述貸款債權和抵押權轉讓給城建投，城建投沒有重新辦理抵押權登記。在此案中，最高院認為：“物權法第一百九十二條規定：“抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一併轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外”。本條系關於抵押權處分從屬性的規定，抵押權作為從權利應隨債權轉讓而轉讓。債權受讓人取得的抵押權系基於法律的明確規定，並非基於新的抵押合同重新設定抵押權，故不因受讓人未及時辦理抵押權變更登記手續而消滅。本案中城建投公司受讓農發行懷化分行對綠興源公司享有的債權，依據法律規定有權受讓與案涉債權相關的抵押權，一、二審法院據此判定抵押權繼續有效，並無不當。”

三、分析及建議

綜上所述，目前裁判機構在實務操作中對待債權轉讓未辦理變更登記之抵押權效力的認定持兩種不同觀點：第一種觀點主要依據《物權法》第一百九十二條規定，認為抵押權的從屬性應隨債權轉讓而自動轉讓，債權受讓人取得的抵押權實質上並不是基於新的抵押協議以及是否辦理變更抵押登記而重新設定抵押權；第二種觀點主要依據《物權法》第九條的物權法定原則，不動產物權的變更需要登記，若不登記或未辦理變更登記必然會導致抵押權的滅失。

不動產抵押權登記的目的在於產生公示效力。經過登記，公眾可查詢相關不動產的抵押情況，第三人與抵押人進行與抵押物有關的法律交易時，可作出合理的預期和判斷，避免遭受不可預知的損害。對於已設立的抵押權，由於其已產生公示效力，在僅債權人/抵押權人發生變更的情形下，即使未辦理抵押變更登記，仍足以使第三人可瞭解相關不動產所存在的產權負擔，不會因此對第三人的利益造成損害。因此，上述第一種觀點更符合抵押權登記制度的目的和意義，更能有效地促進市場經濟活動，確保交易安全性。根據案例三，最高院也持有相同的審判觀點。但是，由於案例三並非最高院發佈的指導性案例，在實務中，不同地方的法院在裁判過程中對相類似案件的判決並不一致，引起很多爭議。

為了充分保障債權人以及債權受讓人的合法權益，建議最高院可考慮將案例三列為指導性案例或儘快出臺相應的司法解釋，以統一裁判尺度。與此同時，在實務操作中，從債權受讓人的角度而言，為確保交易安全，對於債權轉讓中所涉及的抵押權，除在合同中應作出明確約定外，在可行的前提下，應盡可能辦理相關抵押權的變更登記，以降低風險，充分保障債權受讓人利益的實現。

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