隨着粵港澳大灣區的建設與發展，越來越多的港澳人士選擇在大灣區城市購房置業。然而，購房政策較爲複雜，且大灣區不同城市的購房政策也不盡相同，可能會使港澳購房者感到困惑。以深圳爲例，近年來，深圳的購房政策經歷了多次調整，從對港澳人士購房資格的逐步放寬，到資金結算支付的便利化，這些變化不僅影響着購房流程，更關係到港澳人士的切身利益。本文將解析港澳人士在深圳市購房的相關政策及流程，幫助港澳人士更好地瞭解在深圳購房（本文主要討論一手房）的若干應注意事項，規避潛在風險。
一、港澳人士在深圳市購房的相關規定
1.1 購房資格
根據《深圳國土資源和房產管理局關於規範境外機構和境外個人購買商品房的通知》港澳居民可在深圳購買一套用於自住的商品房（住宅類）。而商業類產品，包括商務公寓、寫字樓等不限購[1]。另外，限購政策的審覈單位爲個人而非以家庭爲單位，審覈範圍爲境內房產總數。深圳市不動產登記處目前不具備主動審覈境內房產總數的條件，需買受人出具承諾書。
1.2 購房一般所需資料
（1）購房者的身份證明文件，包括港澳居民身份證及《港澳居民往來內地通行證》。
（2）如果購房者委託代理人處理購房事宜，則需提交授權委託書及其公證件。
（3）自住自用承諾書。
（4）不動產查詢單。
1.3 向境內匯購房款和償還按揭貸款不限幣種、不納入港澳居民個人向內地同名銀行賬戶匯入匯款每人每天最高限額管理
根據《港澳居民購買深圳市房產結算支付便利化業務指引》（以下簡稱“指引”）第四條，港澳居民也可以選擇從境外將購房款匯往其境內同名賬戶（人民幣或外幣賬戶）並辦理相關購房資金的結算支付。匯款的交易附言應列明所購商品房的具體地址。其中，從境外匯入人民幣的，不納入港澳居民個人向內地同名銀行賬戶匯入匯款每人每天最高限額管理，但收款銀行應對匯入的人民幣進行監管，確保資金定向用於購房，不得挪作他用。除此之外，《指引》第五條規定，港澳居民可以將境外人民幣或外幣資金匯往境內貸款賬戶，用於償還境內按揭貸款（含月供或提前還款）。貸款銀行進行真實性審覈後，將不超過月供或提前還款規模的人民幣劃入（或外幣結匯後劃入）港澳居民境內貸款賬戶。港澳居民應承諾相關資金僅用於償還按揭貸款，不得挪作他用。貸款銀行應對相關資金的用途進行監測。港澳居民匯入償還按揭貸款的人民幣資金不納入港澳居民個人向內地同名銀行賬戶匯入匯款每人每天最高限額管理。
二、購買一手房的若干應注意事項
2.1 確保開發商已取得商品房預售許可證或完成所有權首次登記
新建商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。商品房預售應當依法取得商品房預售許可證[2]，商品房現售應當完成所有權首次登記。[3]購房者應當仔細覈查開發商的相關證件，以規避因購買未取得合法銷售資格的房屋而導致的無法辦理產權登記、合同無效等法律風險。
2.2 認真查看銷售現場公示的信息
根據《深圳市房地產市場監管辦法》第十四條，房地產開發企業應在商品房銷售，應當將下列材料在營業場所公示：購房指引；營業執照和資質證書；建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證；採取預售的，應當公示商品房預售許可證；建設用地使用權出讓合同書；商品房買賣合同示範文本及附件；商品房項目總平面圖和測繪報告；商品房能源消耗指標、節能措施和保護要求、保溫工程保修期；商品房銷售控制表；業主臨時管理規約；前期物業服務企業名稱、收費標準和物業服務合同；法律、法規、規章和主管部門要求公示的其他材料。購房者在購房前應認真查看上述信息，以全面瞭解項目的合法性、配套設施、物業服務、環境影響等重要事項，從而做出更理性的購房決策，規避因信息不對稱導致的潛在風險。
2.3 完成交易資金監管相關流程
（1）商品房預售，地產開發商應開設商品房預售款專用賬戶
根據《房屋網籤備案業務操作規範》第4.4.1條，商品房預售資金全部納入交易資金監管。交易資金監管是房屋交易網籤備案過程中，由住房和城鄉建設部門、政府授權的銀行業金融機構或具有相應資質的第三方機構對商品房預售資金、存量房交易資金等實施監管，是確保房屋交易資金安全的重要環節。因此，購房者應確保將預售資金打入房地產開發企業的預售款專用賬戶中，以確保交易安全。
（2）商品房現售，購房者可結合自身情況決定是否將存量房交易資金納入資金監管。
《房屋網籤備案業務操作規範》第4.4.2條規定通過房地產經紀機構成交的存量房買賣佣金，應當納入交易資金監管。除當事人提出明確要求外，存量房交易資金也應納入資金監管。第4.4.3條規定，存量房自行成交的，由當事人選擇是否進行交易資金監管。因此，商品房現售，購房者可結合自身情況決定是否將存量房交易資金納入資金監管。
2.4 簽訂認購書等意向文件
2.5 簽訂房屋買賣合同，並敦促開發商完成房屋買賣合同網籤備案
根據《房屋網籤備案業務操作規範》2.4條，新建商品房網籤備案，由房地產開發企業辦理。存量房網籤備案，通過房地產經紀機構成交的，由房地產經紀機構辦理。除此之外，深圳市要求港澳人士作爲簽訂主體的商品房買賣合同需經公證處公證。網籤備案後，房屋交易信息將被記錄在系統中，防止開發商“一房二賣”或擅自變更合同內容，因此購房者在簽訂房屋買賣合同後，應密切關注開發商的網籤備案進度，要求開發商及時履行網籤備案義務，確保交易順利進行。
2.6 繳納預售款後及時完成預告登記
根據《中華人民共和國民法典》第221條，當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，爲保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。預告登記後，購房者對房屋的權益得到公示，可有效防止開發商“一房二賣”或擅自抵押房屋，保障購房者未來取得房屋產權。除此之外，預告登記可以明確房屋的產權歸屬，爲後續的房屋交付、產權轉移登記等環節提供法律依據。因此，購房者在繳納預售款後，應密切關注預告登記辦理進度，確保預告登記及時完成。
2.7 辦理權屬登記
根據《城市房地產開發經營管理條例（2020年11月修訂）》第三十二條，預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明文件。
注释
[1]来源：中央人民政府驻澳门特别行政区联络办公室官网：http://www.zlb.gov.cn/2023-09/08/c_1212265649.htm
[2]《深圳市房地产市场监管办法》第十二条，房地产开发企业在依法取得商品房预售许可证前，不得直接出售或者以内部认购、内部认筹等方式变相出售商品房。
[3]《不动产登记暂行条例实施细则（2024修正）》第24条，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。
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