隨著粵港澳大灣區的建設與發展，越來越多的港澳人士選擇在大灣區城市購屋置業。然而，購屋政策較為複雜，且大灣區不同城市的購屋政策也不盡相同，可能會使港澳購屋者感到困惑。以廣州為例，近年來，廣州市的購屋政策經歷了多次調整，從2019年「惠港16條」放寬港澳人大灣區置業限制，到2024年進一步優化港澳台及外籍人士購屋條件，政策的變化對購屋流程和要求產生了重大影響。本文將解析港澳人士在廣州市購屋的相關政策及流程，幫助港澳人士更了解在廣州購屋（本文主要討論一手房）的若干應注意事項，規避潛在風險。

一、港澳人士在廣州市購房的相關規定

1.1 購房資格

根據《廣州市人民政府辦公廳關於調整我市房地產市場平穩健康發展措施的通知》【穗府辦函〔2024〕65號】和《【政策解讀】<廣州市人民政府辦公廳關於調整我市房地產市場平穩健康發展措施的通知>的解讀》，自2024年9月30日起，單身人士在當地銀行內購屋數，不再購屋的家庭範圍不再是家庭範圍內的家庭房數。港澳人士在廣州買房（包括住宅類商品房及商務公寓、辦公室等商業類產品）適用上述規則，但需要簽訂自用承諾書。

1.2 購房一般所需資料

（1）購房者的身份證明文件，包括港澳居民身份證及《港澳居民往來內地通行證》。

（2）如果購房者委託代理人處理購房事宜，則需提交授權委託書及其公證件。

（3）自住自用承諾書。

1.3 向境內匯購房款和償還按揭貸款不限幣種、不納入港澳居民個人向內地同名銀行賬戶匯入匯款每人每天最高限額管理

依據《港澳居民購買粵港澳大灣區內地城市房產結算支付便利化業務指引》（廣東銀髮〔2024〕9號，以下簡稱「9號文」）第四條，港澳居民個人（以下簡稱港澳居民）購買大灣區新建商品帳款的情商可結證或應收款項列明所購商品房的具體地址或房號。其中，從境外匯入人民幣的，不納入港澳居民個人向內地同名銀行帳戶匯入匯款每人每天最高限額管理，但收款銀行應對匯入的人民幣進行監管，確保資金定向用於購房，不得挪作他用。除此之外，9號文第五條規定，港澳居民可以將境外人民幣或外幣資金匯往境內貸款帳戶，用於償還境內抵押貸款（含月付或提前還款）。貸款銀行進行真實性審核後，將不超過每月付款或提前還款規模的人民幣劃入（或外幣結匯後劃入）港澳居民境內貸款帳戶。港澳居民應承諾相關經費僅用於償還房貸貸款，不得挪作他用。貸款銀行應對相關資金的用途進行監控。港澳居民匯入償還抵押貸款的人民幣資金不納入港澳居民個人向內地同名銀行帳戶匯入匯款每人每天最高限額管理。

二、購買一手房的若干應注意事項

2.1 確保開發商已取得商品房預售許可證或完成所有權首次登記

根據《廣州市房屋交易監督管理辦法（2023修訂）》第十二條，新建商品房銷售包括商品房預售及商品房現售。商品房預售應依法取得商品房預售許可證，商品房現售應完成所有權首次登記，並符合法律、法規和規章規定的其他條件。購屋者應仔細核查開發商的相關證件，以規避因購買未取得合法銷售資格的房屋而導致的無法辦理產權登記、合約無效等法律風險。

2.2 認真查看銷售現場公示的信息

根據《廣州市房屋交易監督管理辦法（2023修訂）》第十五條，房地產開發企業應在商品房銷售之日起至全部銷售完畢期限，應當以書面方式在銷售現場顯著位置公示商品房預售許可證或商品房完成所有權首次登記的證明；商品房銷售方案及銷售進度目表和價格相關資訊公告表；商品房買賣合約及其附件文字；規劃和自然資源部門審定的建築工程設計方案審查批復及總平面圖，並在沙盤中明確標示建築區劃內以及區劃外直接相鄰的城鎮公共道路位置及寬度，以及建築區劃內的垃圾收集站、垃圾壓縮站、再生資源回收點、變電站、公共廁所、醫療衛生服務機構、幼兒園、小學、中學、消防站、派出所、燃氣供應站、公交首末站、農貿肉菜市場、社會停車場等配套公共服務設施的功能、用途、具體位置、規模和委託數量等內容財產服務區域授權書的內容已獲授權服務；線外200公尺內可能對本住宅居民產生影響的廢氣、噪音、煙塵等環境因素；房屋的綠色建築等級、能耗指標、節能措施和保護要求、保溫工程保固期等資訊；商品房交易風險提示；法律、法規規定的其他事項。購屋者在購屋前應認真查看上述信息，以全面了解項目的合法性、配套設施、物業服務、環境影響等重要事項，從而做出更理性的購房決策，規避因信息不對稱導致的潛在風險。

2.3 完成交易資金監管相關流程

（1）商品房預售，地產開發商應開設商品房預售款專用賬戶

根據《房屋網籤備案業務操作規範》第4.4.1條，商品房預售資金全部納入交易資金監管。交易資金監管是房屋交易網籤備案過程中，由住房和城鄉建設部門、政府授權的銀行業金融機構或具有相應資質的第三方機構對商品房預售資金、存量房交易資金等實施監管，是確保房屋交易資金安全的重要環節。因此，購房者應確保將預售資金打入房地產開發企業的預售款專用賬戶中，以確保交易安全。

（2）商品房現售，購房者可結合自身情況決定是否將存量房交易資金納入資金監管。

《房屋網籤備案業務操作規範》第4.4.2條規定通過房地產經紀機構成交的存量房買賣佣金，應當納入交易資金監管。除當事人提出明確要求外，存量房交易資金也應納入資金監管。第4.4.3條規定，存量房自行成交的，由當事人選擇是否進行交易資金監管。因此，商品房現售，購房者可結合自身情況決定是否將存量房交易資金納入資金監管。

2.4 簽訂認購書等意向文件

2.5 簽訂房屋買賣合同，並敦促開發商完成房屋買賣合同網籤備案

根據《房屋網籤備案業務操作規範》2.4條，新建商品房網籤備案，由房地產開發企業辦理。存量房網籤備案，通過房地產經紀機構成交的，由房地產經紀機構辦理。網籤備案後，房屋交易信息將被記錄在系統中，防止開發商“一房二賣”或擅自變更合同內容，因此購房者在簽訂房屋買賣合同後，應密切關注開發商的網籤備案進度，要求開發商及時履行網籤備案義務，確保交易順利進行。

2.6 繳納預售款後及時完成預告登記

根據《中華人民共和國民法典》第221條，當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，爲保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。預告登記後，購房者對房屋的權益得到公示，可有效防止開發商“一房二賣”或擅自抵押房屋，保障購房者未來取得房屋產權。除此之外，預告登記可以明確房屋的產權歸屬，爲後續的房屋交付、產權轉移登記等環節提供法律依據。因此，購房者在繳納預售款後，應密切關注預告登記辦理進度，確保預告登記及時完成。

2.7 辦理權屬登記

根據《城市房地產開發經營管理條例（2020年11月修訂）》第三十二條，預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明文件。

免責及版權申明

本文章僅爲交流之目的，不構成李偉斌律師事務所任何形式的法律意見。歡迎轉發本微信文章。如需轉載或引用本微信文章的內容，請註明文章來源：李偉斌律師事務所微信公衆號-李偉斌律師事務所(ID:L-P-CN)。如您需要專業法律意見或就相關內容做進一步探討，歡迎與我們聯繫。