根據《深圳市城市規劃條例》（“《深圳規劃條例》”）的規定，深圳市的城市規劃編制分為全市總體規劃、次區域規劃、分區規劃、法定圖則、詳細藍圖五個階段。就深圳市拆除重建類城市更新專案而言，法定圖則和城市更新單元規劃對專案開發具有重大意義。其中，城市更新單元規劃作為直接指導專案實施的詳細規劃，其內容深度參照詳細藍圖執行。

一、法定圖則

根據《深圳規劃條例》等相關規定，深圳市城市規劃委員會（“市規劃委員會”）等市規劃主管部門根據全市總體規劃、次區域規劃和分區規劃的要求組織編制法定圖則，具體的編制單位根據《深圳市法定圖則編制技術指引》[1]（“《法定圖則編制指引》”）和《深圳市城市規劃標準與準則》（“《深標》”）的技術指標等規範進行編制。市規劃委員會或其授權的法定圖則委員會負責審批法定圖則。出現法定情形時，按照制定法定圖則的程式修改法定圖則。

根據《深圳規劃條例》、《法定圖則編制指引》等相關規定，法定圖則對分區內各片區土地利用性質、開發強度、配套設施等作進一步明確規定，各個片區的法定圖則包括圖表及文本兩部分。法定圖則的主要內容包括但不限於：該圖則片區的發展目標與定位，產業發展方向，空間佈局，地塊及單元範圍，用地性質及單元主導功能，建設規模及人口規模，地塊容積率及單元建築規模，公共設施、交通設施、市政設施、公共安全設施（“配套設施”）的類型、等級、數量、規模、位置，城市藍線、城市黃線、城市紫線、城市橙線、基本生態控制線（“五線”）的位置和範圍界限及控制要求，各級道路的紅線、斷面、交叉口形式、控制點座標和標高以及軌道線位和控制寬度，慢行交通及各類交通設施接駁的規劃控制要求，市政管線的線位、尺寸及排水管線的標高，整體城市風貌和景觀等城市設計指引，自然生態、文化遺產保護對象、目標及保護措施，公共綠地的數量、佈局和規模以及社區公園人均面積指標。

二、城市更新單元規劃

根據《深圳市城市更新辦法實施細則》（“《實施細則》”）等相關規定，深圳市拆除重建類城市更新專案的計畫申報主體負責委託具備乙級及以上規劃設計資質的單位編制城市更新單元規劃。編制單位依據已生效的城市總體規劃、土地利用總體規劃、分區（組團）規劃、城市更新五年專項規劃等法定上層次規劃、法定圖則、已批城市更新單元計畫和《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃編制技術規定》[2]（“《更新單元規劃編制規定》”）、《深標》等法律、政策檔的要求，結合主管部門的土地核查結果，編制城市更新單元規劃並報主管部門審查。

城市更新單元規劃的內容涉及到專案開發的方方面面，其內容深度參照詳細藍圖執行。城市更新單元規劃對城市更新單元的目標定位、更新方式、土地利用、開發建設指標、公共配套設施、道路交通、市政工程（含地下綜合管廊）、城市設計、利益平衡等方面作出更細化規定，並明確更新單元規劃強制性內容和引導性內容，明確城市更新單元實施的規劃要求。

三、法定圖則和城市更新單元規劃的關係

（一）法定圖則指導城市更新單元規劃

根據《深圳市城市更新辦法》和《實施細則》以及《更新單元規劃編制規定》等相關規定，法定圖則應當對其規劃範圍內的城市更新單元的範圍、應當配置的基礎設施和公共服務設施的類型和規模、城市更新單元的規劃指引作出規定。城市更新單元規劃應當根據法定圖則所確定的各項控制要求制定，主管部門根據已生效的法定圖則等規劃對城市更新單元規劃進行審查。

因此，在已生效法定圖則覆蓋的地區，法定圖則為城市更新單元規劃編制和審查依據，城市更新單元規劃一般不得突破法定圖則的內容。

 （二）城市更新單元規劃納入法定圖則

1、已制定法定圖則地區

在實踐操作中，不乏城市更新單元規劃擬改變法定圖則內容的情形。在此情況下，需視擬改變內容的性質進行區分處理。具體而言，法定圖則的內容包括強制性內容和引導性內容，如果城市更新單元規劃僅涉及改變法定圖則的引導性內容，則應進行城市更新單元規劃的一般審批程式[3]；如果城市更新單元規劃涉及改變法定圖則的強制性內容，則在進行一般審批程式的基礎上，還需報深圳市政府或者其授權的機構批准。根據《深圳市人民政府關於授權市城市規劃委員會建築與環境藝術委員會審批城市更新單元規劃的通知》（深府函〔2010〕42號，“42號通知”）的規定，深圳市政府授權市規劃委員會下設的建築與環境藝術委員會（“建環委”）對改變已批准法定圖則強制性內容的城市更新單元規劃進行審批。不論是修改強制性內容和引導性內容，城市更新單元規劃屬於法定圖則層次的成果，一經批准，視為已完成法定圖則的修改程式，由規劃國土主管部門負責將其相關內容納入法定圖則。

就何為法定圖則的強制性內容，《法定圖則編制指引》規定，法定圖則的強制性內容一般包括地塊用地性質及單元主導功能[4]、地塊容積率及單元建築規模、公共綠地及配套設施的用地佈局和規模及具體控制要求、“五線”位置及控制要求、城市次乾路及以上等級道路系統和軌道線位和控制寬度、自然生態和文化遺產保護對象及保護措施。在審批城市更新單元規劃的實踐操作中，主管部門一般依據《城市更新單元規劃審批操作規則》將用地性質、建築總量、道路交通、配套設施作為法定圖則的強制性內容。

2、未制定法定圖則地區

根據《深圳市城市更新辦法》和《實施細則》的相關規定，未制定法定圖則地區應當在現狀調查研究的基礎上，根據分區規劃確定的各項要求擬訂城市更新單元規劃，報深圳市政府或其授權的機構批准。經批准的城市更新單元規劃的相關內容應納入法定圖則的制定。根據42號通知，深圳市政府授權建環委對城市更新單元所在地區未制定法定圖則的城市更新單元規劃進行審批。

因此，在未制定法定圖則地區，經建環委審批的城市更新單元規劃的內容將納入該地區法定圖則的制定。

綜上所述，就城市更新單元規劃的編制及審批，城市更新專案的計畫申報主體應結合專案具體情況，進行充分的事前準備，並為單元規劃的編制及審批預留足夠的時間。

注釋

[1] 《法定圖則編制指引》就編制法定圖則的任務、原則、編制要求、成果要求、法定檔、技術檔等作出詳細指引。
[2] 《更新單元規劃編制規定》就編制城市更新單元規劃的任務、原則、技術檔和管理檔的內容和形式等作出詳細指引。
[3] 實務操作中，深圳市拆除重建類城市更新專案（不包括重點城市更新單元、緊鄰深南大道且拆除用地面積為8萬平方米以上的城市更新專案）的城市更新單元規劃的一般審批程式主要包括：（1）區城市更新局根據《更新單元規劃編制規定》對城市更新單元規劃申報材料進行初審；（2）如該等材料符合《更新單元規劃編制規定》的形式或深度要求，區城市更新局將徵求和綜合其他部門的意見，並根據《更新單元規劃編制規定》對城市更新單元規劃的內容進行實質審查，報區城市更新局業務會審議通過；（3）公示城市更新單元規劃（草案）；（4）報區政府領導小組會議審議通過。
[4] 根據《關於規範城市更新實施工作若干問題的處理意見（一）》的規定，在城市更新單元計畫申報和審批階段，城市更新單元計畫申報更新主導方向與已批法定圖則不符的，經區城市更新職能部門審核後認為具備城市更新必要性和可行性，且對申報更新主導方向予以支持的，由其向深圳市規劃國土委轄區管理局出具明確初審意見，並通知土地權利人向深圳市規劃國土委轄區管理局申請進行法定圖則調整，待法定圖則調整依程式經審批同意後，再由區城市更新職能部門進行城市更新單元計畫公示、審批。如將法定圖則的二類用地性質作為更新主導方向的，區城市更新職能部門應先行徵求規劃主管部門的意見。 

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