對於普羅大眾來說，買房無疑是人生大事之一。在購買商品房時，從簽訂商品房買賣合同（“《買賣合同》”）到取得新房產證（物權登記完成），存在一定的期間（“交易期間”）。在交易期間內，房屋（“標的房產”）仍然登記在賣方名下，如賣方因不履行生效裁判等原因被申請執行，則標的房產存在被採取執行措施的可能。如標的房產被採取執行措施，買受人應當如何維護自身權益呢？本文將對此情形下的救濟途徑進行探討。
一、執行異議及執行異議之訴
（一）執行異議
《中華人民共和國民事訴訟法》（“《民訴法》”）第二百二十七條規定，執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查。
根據上述規定，買方可以作為案外人就標的房產向人民法院提出執行異議。經審查異議理由成立的，人民法院將裁定中止對標的房產的執行；理由不成立的，人民法院裁定駁回。
對提出的執行異議，人民法院主要會從三個方面進行審查：一是案外人是否系標的房產的權利人，已登記的房產，按照不動產登記簿進行判斷；未登記的房產，按照土地使用權登記簿、建設工程規劃許可、施工許可等相關證據進行判斷；二是案外人取得該項權利是否合法及真實；三是案外人的該權利能否排除執行。
執行異議應當在執行終結之前提出。
（二）執行異議之訴
根據《民訴法》第二百二十七條規定，如案外人對上述執行異議的裁定不服，且不服的事由與執行程式所依據的原判決、裁定無關的，可以向人民法院提起訴訟，即提起執行異議之訴。
買方提起執行異議之訴的，應當就其對標的房屋享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，人民法院判決不得執行該執行標的；就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，人民法院判決駁回訴訟請求。買方可在執行異議之訴中同時提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一併作出裁判。
執行異議之訴以執行異議申請被人民法院裁定駁回為前提，且應當自執行異議裁定送達之日起十五日內提起。
（三）排除強制執行的認定
不論是執行異議，還是執行異議之訴，均要求買方對標的房產享有足以排除強制執行的民事權益。那麼何為“足以排除強制執行的民事權益”呢？
根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和覆議案件若干問題的規定》，對於以下三種情形，人民法院應予支持：
1、買受人對登記在被執行人（房地產開發企業除外）名下的不動產提出的異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的：（a）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（b）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（c）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（d）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
2、買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出的異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的：（a）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（b）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（c）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
3、對被查封的辦理了受讓物權預告登記[1]的不動產，受讓人提出停止處分異議的；或符合物權登記條件，受讓人提出排除執行異議的。
值得留意的是，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和覆議案件若干問題的規定》第二十七條規定，申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。上述三種情形是否屬於該條款規定的“法律、司法解釋另有規定”的情形存在爭議，但司法實踐中一般認為上述第2種情形中消費者買受人的物權期待權要優於抵押權，即在上述第2種情形下，不僅可以排除一般債權的執行，亦可排除擔保物權等優先受償權的執行。
二、訴訟或仲裁
在買方提出的執行異議及執行異議之訴未得到法院支援的情況下，買方只能選擇“及時止損”，即買方可依據《買賣合同》提起訴訟或仲裁，主張賣方返還其已支付的房款及承擔合同違約責任等。在取得勝訴的生效法律文書後，買方可依據該生效法律文書直接向人民法院申請執行賣方財產，或在發現賣方財產不足以清償所有債權時在其他已開始的針對賣方的執行程式中申請參與分配賣方的財產，以挽回其損失。
三、建議
為減少交易期間買方可能面臨的執行風險，基於上述分析，買方可以考慮採取以下措施：
1、簽署《買賣合同》前對標的房產的情況進行核查，儘量避免購買存在抵押、查封等協力廠商權利限制的房屋。
2、在《買賣合同》中約定較短的過戶（物權登記）期限以縮短交易期間，並及時辦理過戶手續。
3、如不能在短時間內辦理過戶，可在《買賣合同》增加關於物權預告登記的約定，並及時辦理預告登記。在過戶條件成就時，儘快辦理過戶手續。
4、儘早完成標的房產的交付，實際佔有標的房產，並及時支付相應購房款。
5、發現標的房產存在被執行風險時，儘快尋求專業律師的幫助，有效維權。
[1]《物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協定，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”
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