債務期限屆滿，債務人無法如期足額償還債務的情形時有發生。面臨該種情形，債權人往往會與債務人協商延長債務的履行期限。若延長債務期限的債務隨附著抵押擔保[1]，則延長主債務履行期限將使得該抵押擔保的法律實務問題變得複雜。一般而言，產生債權債務的主合同由債權人與債務人簽署，產生抵押權（擔保物權的一種）的抵押合同由債權人與抵押人簽署，在債物兩分的理論下，主合同由債法（合同法）規範調整，抵押合同由物權法調整；但由於擔保物權的從屬性，主合同內容的變更可能會對抵押權產生重大影響。
基於物權的公示原則，不動產物權的內容發生變更，應辦理不動產變更登記。若延長主債務履行期限影響抵押權的內容，則應辦理抵押權變更登記。本文擬從延長主債務履行期限與抵押權變更登記關係入手，研究延長主債務履行期限對抵押權的影響。
一、延長主債務履行期限與抵押權變更登記
基於合同的相對性，債權人與債務人協商延長主債務履行期限將不會對抵押合同產生影響，除非上述變更取得抵押人的同意或者債權人與抵押人就抵押權內容的變更形成合意。
《不動產登記暫行條例實施細則》第二十六條規定，“下列情形之一的，不動產權利人可以向不動產登記機構申請變更登記：……（五）抵押擔保的範圍、主債權數額、債務履行期限、抵押權順位發生變化的……”。《中華人民共和國物權法》（下稱“《物權法》”）第六條規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記”。據此，延長債務履行期限的，若想發生相應的抵押權變更效果，應當辦理抵押權變更登記。債權人與抵押人一同辦理抵押權變更登記即是抵押人的同意變更抵押權或者債權人與抵押人就抵押權內容的變更形成合意的體現。
二、延長主債務履行期限而未辦理抵押權變更登記對抵押權的影響
如上述，延長債務履行期限的，若想發生抵押權變更的效果，還應當辦理抵押權變更登記；但實務中，當事人可能因種種原因未辦理抵押權變更登記或無法辦理抵押權變更登記。因此，有必要研究延長主債務履行期限，但未辦理抵押權變更登記對抵押權的影響。
（一）未辦理抵押權變更登記，不發生抵押權變更的效果
《物權法》第六條規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記”。據此，未辦理抵押權變更登記，不發生抵押權變更的效果。
（二）未經抵押權變更登記，原抵押權依然存在
筆者認為，僅延長主債務履行期限，不會產生原抵押權消滅的後果，未經抵押權變更登記的原抵押權依然存在。具體理由如下：
《物權法》第一百八十七條規定，“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立”。《物權法》第一百七十七條規定，“有下列情形之一的，擔保物權消滅：（一）主債權消滅；（二）擔保物權實現；（三）債權人放棄擔保物權；（四）法律規定擔保物權消滅的其他情形”。根據上述規定，抵押權登記後抵押權依法設立，抵押權的消滅需要法定事由。而未辦理抵押權變更登記不是抵押權消滅的法定事由。因此，僅延長主債務履行期限，不會產生擔保物權消滅的後果，未經抵押權變更登記的原抵押權依然存在。
在司法實踐中，上述觀點也得到了裁判機關的支持。參考案例：（2017）粵2072民初4454號、（2017）雲23民終1007號、(2019)贛11民終1138號、（2013）連商初字第0165號、（2016）川0303民初372號。
三、延長主債務履行期限而未辦理抵押權變更登記對抵押權行使的潛在影響
《物權法》第二百零二條規定，“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護”。《全國法院民商事審判工作會議紀要》第五十九條規定，“抵押權人應當在主債權的訴訟時效期間內行使抵押權。抵押權人在主債權訴訟時效屆滿前未行使抵押權，抵押人在主債權訴訟時效屆滿後請求塗銷抵押權登記的，人民法院依法予以支持”。即將於2021年1月1日起施行的《中華人民共和國民法典》亦有相同規定。
鑒於延長債務履行期限，債權訴訟時效期間也相應延長，若未辦理抵押權變更登記，就行使抵押權而言，對債務履行期限的變更可能無法對抗抵押人及第三人。在計算主債權訴訟時效期間及抵押權行使期限時，抵押人及第三人可能會主張按原債權債務合同確定債權訴訟時效期間及抵押權行使期限，而不是按延長債務履行期限的相關協議確定債權訴訟時效期間及抵押權行使期限。因此，為保障債權人的權益，債權人應在原債權債務合同確定的債權訴訟時效期間內行使抵押權。另外，由於履行期限延長一般會導致債務利息金額的增加，就該增加的部分，抵押人及第三人亦可能主張不屬於原抵押的擔保範圍。
四、法律建議
在債權附有抵押擔保的情況下，若債權人與債務人擬協商延長主債務履行期限，根據上述分析，從維護債權人權益角度，可考慮採取以下措施：
1、就延長主債務履行期限事宜，取得抵押人的書面同意；
2、就延長主債務履行期限事宜，及時辦理抵押權變更登記；
3、若未辦理抵押權變更登記，則應在原債權債務合同確定的債權訴訟時效期間內行使抵押權。
[1]為方便論述，本文所討論的抵押擔保指第三人提供的以不動產作為抵押物的擔保，不包括債務人為自身債務所提供的不動產抵押擔保。
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