在《民事案件案由規定》中，「物業服務合同糾紛」是合同糾紛的其中一個類型。 “物業服務合同”在《中華人民共和國民法典》（“《民法典》”）第937條被界定為“物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建築物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同”，其中物業服務人包括“物業服務企業和其他管理人”。 那麼，因「物業服務」基於「物業」產生、與「物業」本身相關，當物業服務人與業主之間就物業服務合同發生糾紛時，應否適用專屬管轄呢？ 本文將就此作出簡要分析。

一、何為“專屬管轄”
1、 合同當事人有權書面約定管轄法院，但不得違反專屬管轄規定
根據《中華人民共和國民事訴訟法》（“《民事訴訟法》”）第24條規定，“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。 ”

但，根據《民事訴訟法》第35條規定，「合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯繫的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定。 ”

並且，根據《民事訴訟法》第130條規定，“...... 當事人未提出管轄異議，並應訴答辯的，視為受訴人民法院有管轄權，但違反級別管轄和專屬管轄規定的除外。 “根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》（法釋[2020]20號，”《民事訴訟法解釋》“）第39條規定，”人民法院對管轄異議審查后確定有管轄權的，不因當事人提起反訴、增加或者變更訴訟請求等改變管轄，但違反級別管轄、專屬管轄規定的除外。 ......”

根據上述規定，協定選擇管轄法院是意思自治原則在民事訴訟領域的延伸和體現，“級別管轄”和“專屬管轄”能夠排除合同當事人對管轄法院的約定。 在不違反級別管轄和專屬管轄的前提下，物業服務合同的當事人（即物業服務人和業主）有權在「物業服務合同」中書面協定選擇相應地點的法院作為管轄法院。 那麼，因物業服務合同糾紛提起的訴訟是否屬於法院「專屬管轄」的範圍呢？

2、 「專屬管轄」的定義與範圍
專屬管轄，是指法律所規定的特殊類型案件必須由特定的人民法院管轄，其他法院無管轄權，也不允許當事人協定選擇的管轄制度。 即，屬於法律規定的「專屬管轄」範疇的案件，既可以排除其他法院的管轄權，亦可以排除當事人之間對協定管轄法院的約定[1]。

根據《民事訴訟法》第34條規定，「下列案件，由本條規定的人民法院專屬管轄：（一）因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄; （二）因港口作業中發生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄; （三）因繼承遺產糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡時住所地或者主要遺產所在地人民法院管轄。 ”

根據《民事訴訟法解釋》第28條規定，「民事訴訟法第三十三條[2]第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關係等引起的物權糾紛。 農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。 不動產已登記的，以不動產登記簿記載的所在地為不動產所在地; 不動產未登記的，以不動產實際所在地為不動產所在地。 ”

即，《民事訴訟法》規定的人民法院專屬管轄的案件有3類，除上述3類外，並無其他可以適用專屬管轄範圍的案件類型。 《民事訴訟法解釋》對第1類「因不動產糾紛提起的訴訟」中的「不動產糾紛」作出了概括性和列舉式規定。 那麼，「物業服務合同糾紛」是否屬上述「不動產糾紛」的範疇？

不動產，是指土地及土地上的附著物（如建築物、農作物等）。 因不動產糾紛提起的訴訟，主要是因不動產的擁有權、使用權、佔有等發生糾紛而引起的訴訟，以及相鄰不動產之間因通行、通風、採光等相鄰關係發生爭議而引起的訴訟等。 法律規定由不動產所在地人民法院管轄，是基於便於受訴人民法院勘驗現場、調查收集證據的考慮，同時也方便裁判生效后的執行工作的開展。 物業服務合同是基於「物業」產生的、物業服務人與業主之間的合同，相應的糾紛是否屬於上述「不動產糾紛」的範疇呢？

二、不同觀點的爭論
1、 觀點碰撞
在此問題上，有兩種不同的觀點：

觀點一：認為物業服務與業主的建築物區分擁有權[3]（專用部分擁有權和共有部分共有權）密切相關，物業服務合同糾紛管轄具有排他性的特徵，因此應適用“專屬管轄”的規定。 雖然《民事訴訟法》及《民事訴訟法解釋》“均未明確規定物業服務合同糾紛屬於因不動產提起的糾紛，但也並未限制不動產糾紛類型，對此應採取寬鬆理解，無論是不動產物權糾紛還是不動產債權糾紛，都應適用專屬管轄制度。 不動產物權糾紛是基於物權的確認、分割、佔有、使用、收益、處分和保護，以及相鄰關係等引起的糾紛。 從物業服務內容看，物業服務企業提供包括對社區業主共有部分、共有設施的維修、養護、管理和維護，公共秩序、安全、消防等事項的協助管理和服務，以及廣告等公共收益的收取、使用進行公示說明等。 物業服務合同簽訂之目的亦是為了業主更好地使用、保護和管理自己的專有和共有之不動產物權。 物業服務合同糾紛之癥結亦在於業主認為物業服務企業服務不到位繼而拒交物業服務費，案件之審理多牽扯到合同雙方對專有和共有部分物權的使用、管理、收益、保護等。 認定物業服務合同糾紛是因不動產糾紛提起的訴訟，合理合法“; 且「物業服務合同糾紛按不動產專屬管轄符合」方便當事人、方便法院」的兩便原則、有利於統一裁判尺度和防止發生群體性事件“[4]。

觀點二：認為物業服務合同糾紛屬合同糾紛的一個分類，相關法律法規並未有特殊規定[5]，因而不應適用“專屬管轄”的規定。

2、 不同法院的不同裁定
在相關案例中，不同法院有不同的看法與裁定：

如在“XX、江西恆通物業管理有限公司物業服務合同糾紛案（（2019）贛01民轄終144號）”中，江西省南昌市中級人民法院持“物業服務合同糾紛應適用專屬管轄”的觀點，其在民事裁定書中表明“本院經審查認為，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第三十三條規定：因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。 本案為物業服務合同糾紛，屬專屬管轄，涉案的不動產所在地在南昌市西湖區，屬一審法院管轄範圍，故一審法院對本案具有管轄權。 ......”

如在「惠州萬潤房地產開發有限公司與深圳市彩生活物業管理有限公司物業服務合同糾紛案（（2020）粵13民轄終147號）」中，廣東省惠州市中級人民法院則持不同觀點，其在民事裁定書中表明「本案系物業服務合同糾紛，被上訴人的原審訴請為請求支付管理費、空置公攤費、水電費及違約金等，因此本案是基於涉案物業管理服務合同產生的債權糾紛， 而並非基於不動產產生的物權糾紛“ ，從而對於上訴人的「物業服務合同糾紛應適用不動產專屬管轄」的上訴理由未予採納。

在「安徽柏庄物業服務有限公司、合肥元一物業管理有限公司物業服務合同糾紛案（（2020）皖01民轄終224號）」中，安徽省合肥市中級人民法院亦認為，「根據《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條的規定，訴訟路徑選擇權系原告之權利。 依原審原告的訴請、理由及依據，本案系合肥元一物業管理有限公司基於物業服務合同糾紛、以安徽柏莊物業服務有限公司為被告，提起的給付之訴，本案為物業服務合同糾紛。 依照《中華人民共和國民事訴訟法》第三十四條之規定，在不違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定的情況下，合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協定選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯繫的地點的人民法院管轄。 案涉《協定書》約定，發生糾紛向合肥元一物業管理有限公司所在地法院起訴。 該約定符合法律規定，應作為確定本案管轄依據......“; 不僅表明瞭「物業服務合同糾紛不適用專屬管轄」的觀點，且明確了「協定管轄可適用」。

同樣，在「懷化眾合物業服務有限公司與唐周周物業服務合同糾紛案（（2021）湘12民轄4號）」中，湖南省懷化市中級人民法院亦認為「物業服務合同糾紛不適用專屬管轄，可適用協定管轄」; 其在民事裁定書中表明「本院經審查認為，根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第二十八條第一款之規定，不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關係等引起的物權糾紛。 而本案當事人之間是因履行2015年3月31日簽訂的《物業服務合同》引發的糾紛，屬於債權糾紛，《物業服務合同》第三十四條約定，本合同在履行中如發生爭議，協商不成的，向鶴城區人民法院提起訴訟。 該約定不違反級別管轄和專屬管轄的規定，合法有效。 懷化市鶴城區人民法院對本案具有管轄權，故該院將該案移送洪江市人民法院處理不當，應予撤銷。 ”

三、簡析
1、 物業服務合同糾紛不屬於不動產糾紛
筆者認為，法律關於“不動產糾紛的專屬管轄”的立法本意是調整因不動產（含其擁有權、使用權、佔有等）所產生的各類糾紛，其核心是不動產（如房屋、土地等）。 而物業服務合同則是物業服務人（包含物業服務企業和其他管理人）和業主基於意思自治所達成的協定/契約/約定，核心在於調整物業服務人與業主之間關於服務和被服務的權利義務關係，與不動產本身的關聯性較小，適用“專屬管轄”的基礎較為薄弱。

同時，在《民事訴訟法解釋》對《民事訴訟法》規定的適用專屬管轄的“不動產糾紛”有明確界定的基礎上，物業服務合同糾紛雖然是因不動產的使用、管理、保護、服務引起的糾紛，但實質上不屬於《民事訴訟法解釋》界定的“因不動產的權利確認、分割、相鄰關係等”引起的“物權糾紛”（即不屬於“不動產糾紛”），而是屬於“合同”項下的“債權糾紛”; 在相關法律法規等並未明確規定「物業服務合同糾紛適用專屬管轄」、「專屬管轄範圍予以擴大解釋或拓寬範圍」時，根據現有法律規定將物業服務合同糾紛管轄納入「專屬管轄」範疇亦較為牽強。

2、 物業服務合同糾紛不適用“專屬管轄”
根據前述，物業服務合同糾紛並不屬於“不動產糾紛”，因此亦不應適用《民事訴訟法》等關於“專屬管轄”的規定。 且司法實踐中，若業主與物業服務人之間因物業管理費的繳納、物業服務的提供發生糾紛，業主以房屋漏水等原因拒絕繳納物業管理費的，法院一般不會予支援，而是會告知業主房屋漏水屬另一法律關係，業主可就房屋問題另案起訴，向開發商主張權利。

3、 物業服務合同可由當事人協定選擇管轄法院
基於前述，在物業服務合同中，物業服務人與業主可以基於意思自治原則，書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯繫的地點的人民法院管轄。

同時，根據《民事訴訟法解釋》第30條規定，「根據管轄協定，起訴時能夠確定管轄法院的，從其約定; 不能確定的，依照民事訴訟法的相關規定確定管轄。 管轄協議約定兩個以上與爭議有實際聯繫的地點的人民法院管轄，原告可以向其中一個人民法院起訴。 ”

4、物業服務合同糾紛與房屋買賣合同糾紛
在本所另一文章《簡析不動產專屬管轄的適用範圍》中，提及對於一般房屋買賣合同糾紛，根據法律規定不屬於“物權糾紛”，不適用專屬管轄的規定，其原因與物業服務合同糾紛不適用專屬管轄有些類似，即一般房屋買賣合同糾紛只涉及“物權變動的原因”而不涉及“物權變動的結果”，故其只是“債權糾紛”而非“物權糾紛”。 相比於房屋買賣合同糾紛，物業服務合同糾紛的債權糾紛性質更為明顯。

[1] 根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第531條規定，“涉外合同或者其他財產權益糾紛的當事人，可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地、侵權行為地等與爭議有實際聯繫地點的外國法院管轄。 根據民事訴訟法第三十三條和第二百六十六條規定，屬於中華人民共和國法院專屬管轄的案件，當事人不得協定選擇外國法院管轄，但協定選擇仲裁的除外。 ”

[2] 因《中華人民共和國民事訴訟法》已於2021年12月24日修正發佈，並於2022年1月1日起實施。 因此，該條內容在現行有效的《中華人民共和國民事訴訟法》（2021修正）中為第三十四條。

[3]  根據《中華人民共和國民法典》第271條規定，「業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有擁有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。 ”

根據第272條規定，「業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。 業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。 ”

根據第273條規定，「業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務; 不得以放棄權利為由不履行義務。 ”

[4] “物業服務合同糾紛應以不動產糾紛確定管轄”，中國法院網，2019年11月7日，方騰。

在「物業糾紛案件應當適用專屬管轄」一文（鄒鋼 王伯文，2012年12月26日）中，作者從物業糾紛案件專屬性的法律特徵、法理論證（立法精神和管轄原則）等，亦認為物業糾紛案件應適用專屬管轄。

[5] “物業服務合同糾紛是否適用《民事訴訟法》關於專屬管轄之規定”，2017年6月16日，石峰。

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